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城市新建城区房地产市场分类的研究 　　摘要：近年来全国各地兴起了新城建设的浪潮，对国民经济发展和改善民生产生了积极影响，同时也引发了一些社会问题。本文依据城市功能定位对新建城区进行分类，并根据不同类别新建城区的特点及现状对房地产市场在新城建设中的作用进行了研究，以探索新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化进程中新建城区房地产市场的发展方向。 　　关键词：产业新城 行政新城 居住型卫星城 交通新城 　　改革开放特别是二十一世纪以来，随着我国社会经济的发展和城镇化进程的加快，城市人口的急速增加，城市原有城区的承载力显著不足，因此全国范围内出现了大量的新建城区。新建城区指位于大城市郊区，能够分担大城市的居住、产业、行政等功能，且具有相对独立性的城市社区。在党的十八大报告中提出的“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化”进程中，新建城区发挥了重要作用。房地产市场作为新建城区的重要组成部分，也是各级地方政府重要的经济支柱，对新城建设和地方经济都起着至关重要的影响。 　　一、新建城区的分类 　　按照新建城区的主要功能，可以将新建城区分为产业新城、行政新城、居住型卫星城和交通新城四个主要类别。 　　第一类是产业新城，是在工业化和城镇化互相促进过程中，出现的工业区和居住区互相交织，并形成完整城市功能的的新城区。产业新城的建立与形成有两种模式：一是原位于城市郊区的工业区（如产业园区、开发区），在立项、规划时并未考虑住宅、商业地产开发，但是在城镇化的过程中，随着城市的逐渐扩张，居住区逐渐融入工业区而形成的产业新城。这种形式形成的产业新城以上世纪八、九十年代的经济技术开发区为主要代表，如1988年设立的沈阳经济技术开发区，目前在房地产领域称“铁西产业新城”;二是21世纪以来出现的新的工业区开发建设和整体运营的模式：在立项时就进行了产业区、生活区的规划，使工业区具备完整城市功能。这种模式的新城区建设，可以由政府主导，如辽宁（营口）沿海产业基地;也可以由社会力量（如企业）主导，如固安产业新城。 　　第二类是行政新城，是因政府及其组成部门集中搬迁至郊区或落后地区，带动相关配套建设，使该区域经济社会快速发展，形成完整城市功能的新城区。国内最成功行政新城的案例当属青岛市：1992年，青岛市政府顶住内外部压力，搬出当时最繁华的中山路，东迁至荒无人烟的远郊区。经过二十年建设，当年的东部新区已经成为青岛新的政治、经济、文化中心，经济繁荣且环境优美，也为老市区的改造提供了条件。世界上很多国家通过迁都的方式改善地域发展不平衡等问题，实质上也是行政新城的开发建设过程，例如巴西新首都巴西利亚、哈萨克斯坦新首都阿斯塔纳等。 　　第三类是居住型卫星城，是政府为了缓解主城区交通、居住等压力，在郊区整理土地，集中连片建设大量居住社区，从而形成了主城周围的卫星城，例如北京的天通苑、沈阳的于洪新城等。由于在这类卫星城里居住的大多是在主城区工作的年轻人，只有睡眠时间才会回到卫星城，因此这类新建城区也被形象地成为“睡城”。同时，居住型卫星城往往还承担了保障性住房建设任务，失地农民回迁住房、公共租赁住房和经济适用房等，都大量地被安排在城市郊区的居住型卫星城。 　　第四类是交通新城，是因交通运输的发展而形成的城市。从人类历史来看，城市的发展与交通密不可分。沿海港口城市、内河航运中心、以及工业革命之后出现的铁路、公路交通中心，都是由交通发展城市的典型。现代运输业兴起之后，特别是近几年随着我国基础设施建设速度的不断加快，一批“空港新城”、“高铁新城”拔地而起。这类交通新城以空港、高铁站为中心，以运输业为核心，依托区位、交通优势，在港站周边地区发展而成的具有城镇性质的新型功能区。比较典型的代表是韩国的仁川空港新城和国内的天津空港经济区等。 　　二、各类新建城区房地产市场的特点分析 　　各类新建城区有一定的共同特点：基本都位于主城郊区或直接与主城连接的类似区位，与原有的主城区相比配套设施相对落后等等。但因各类新建城区的成因不同，导致它们有许多各自的特点。 　　（一）产业新城房地产市场的特点与现状分析 　　无论是政府主导的工业区（开发区）逐渐转变而来的产业新城，还是由市场和企业主导的新式产业新城，其最大的特点都是新城区内部可以吸纳大量就业。从房地产市场的角度分析，之所以建于八、九十年代的经济技术开发区会逐渐演变成今天的产业新城，是因为开发区吸引了大量的劳动力，这些劳动力就成了房地产市场发展的“刚性需求”。因此，产业新城房地产市场最显著的特点就是“房地产需求来源于产业，房地产发展取决于产业”，这也是讨论产业新城房地产市场的根本前提。 　　工业区演变而来的产业新城在规划时，由于时代条件所限，往往仅注重产业集聚等工业价值，并未考虑到房地产市场的发展――早期的开发区规划建设