2018年北京市门头沟区昊泰地产黑山项目提案报告100p资料教程.ppt

市场发展现状梳理 区域住宅市场供应情况 第 * 页 门头沟下属龙泉镇、永定镇，本项目隶属于龙泉镇，此次区域住宅市场研究对象为龙泉镇内以及区域周边典型项目； 区域市场供应情况：在售项目数量极其有限，产品以小高层为主，待售项目有限。 区域 项目 产品类型 主力户型（平米） 状态 永定镇 丽景长安 小/高层 两居：85-89 在售 润景公馆 高层 两居：98-100 在售 华润置地·润西山 别墅 联排：500-600 叠拼：200-300 在售 中国铁建·梧桐苑 高层 两/三居：80-90 待售 —— 合计 高层为主 —— —— 龙泉镇 无 门头沟在售项目仅4个，集中在永定镇，本案周边无竞品，主以刚需两居产品、小/高层为主。 龙泉镇 永定镇 本案 市场发展现状梳理 案例一：丽景长安 第 * 页 占地面积 建筑面积 容积率 物业类别 装修情况 一期开盘 报价 小/高层、商业、写字楼 7.5万平米 22万平米 3.0 精装修3000元/平方米 2011年11月 均价21000—22000元/平方米 一期套数 450套 商业规模 0.8万平米 丽景长安 永定新区，城市功能复合项目，精装修 市场发展现状梳理 丽景长安－产品信息 第 * 页 两居/比例 三居/比例 梯户 成交均价 （元/平米） 主力总价 （万元） 85、89/65% 100、138/35% 1梯3户 2梯4户 21000 179－187 该项目规划有8000平米商业、5A级写字楼； 首期：高层产品（23层）均2梯4户，出现众多狭长型，单侧南向户型，采光效果受到严重影响，户型设计存在缺陷； 小高层产品（9－11层）：为1梯3户，户型动线凌乱； 首期主力户型为85、89平米的两居室，主力总价达到179－187万/套。 北向客厅，无采光 暗卫设计，无通风采光 动线凌乱，造成居室空间浪费 主力户型：89平米 户型呈狭长型，卧室单侧朝南 以住宅为主力的多物业组合项目，首期以刚需型产品二居室为主，户型设计舒适度较低。 市场发展现状梳理 丽景长安-成交情况 第 * 页 产品类型 首期开盘 时间 开盘月销售 套数（套） 成交均价 （元/平方米） 小高层/高层 2011年11月 11套 20166 由于政策影响，项目蓄客时间较长，于2011年11月正式对外销售，开盘当月仅销售11套，销售成绩不甚理想； 成交均价在20166元/平米。 项目受调控政策影响，销售速度明显放缓，成交价格依然保持在2万/平米以上。 市场发展现状梳理 丽景长安－客户情况 第 * 页 项目于2011年初已进入蓄客阶段，实际成交客户特征如下： 客户区域来源：以门头沟当地及石景山客户为主，约占80%，拆迁客户所占比例较大。剩余20%部分来自海淀、外地客户； 客户年龄：35-45岁客户为主； 客户置业目的：当地拆迁客户以升级型刚需、改善型并举；海淀、石景山客户主要为养老型客户； 客户置业关注点：住宅社区规模、周边及社区生活配套、居住环境、物业服务质量。 项目以地缘性客户居多，拆迁改善型占比重较大，部分来自海淀、石景山。 市场发展现状梳理 案例二：华润.润景公馆 第 * 页 占地面积 总建筑面积 物业类别 绿化率 装修标准 开盘时间 首期套数 永定新区、长安街西沿线、华润综合体、精装修 小高层 6.5万平米(润西山及润景公馆） 1.1万平米（润景公馆） 28.38% 精装修3000元/平米 2011年11月 97套 商业规模 3.5万平米(润西山及润景公馆） 市场发展现状梳理 华润.润景公馆-产品信息 第 * 页 两居/比例 三居/比例 梯户 成交均价 （元/平米） 主力总价 （万元） 98-100/60% 146/40% 2梯5户 23800 235-240 首期产品概况： 产品信息： 首期推出润景公馆，地上20层，地下2层，以上为住宅； 产品均2梯5户，三居室可做到南北通透，两居室为全南向、西北向、东西向，居住舒适度受到影响； 项目配套信息： 项目配有3.5万的商业中心，满足业主和区域人群的生活需求； 6000平米的会所，可供业主使用； 3.5万平米商业中心 其他信息： 该项目紧邻华润旗下别墅项目-润西山，自然可享受到别墅项目优秀的景观绿化环境。 该项目凭借较大规模商业配套、良好的居住环境，进而获得了较高的溢价。 市场发展现状梳理 华润.润景公馆-成交情况 第 * 页 产品类型 开盘时间 开盘月销售套数 成交均价 （元/平方米） 小高层 2011年11月 9 23800 该项目配有大规模的商业配套，受到极大的关注程度，自2011年11月开盘以来，却并未取得骄人的销售成绩； 但价格并未有实质性的下降，成交均价保持在2.2-2.4万/平米之间。 本项目在调控背景下，高总价，销售成绩表现尚可。 市场发展现