2018年海尔胶州项目营销提案78p教学案例.pptxVIP

海尔·胶州项目营销提案青岛今鹏翔出品2013.7项目自身分析区位认知非传统热点居住区、交通配套和教育配套一般、商业配套不完善。动车火车站区位：本案位于海尔大道以东的规划工业产业片区内，以工业为主，并非传统住宅区，居住氛围差，但周边人口较多。交通配套：周边有胶州南北主干道海尔大道，10公里内有规划的半岛机场和动车火车站；但公交站点较少；商业配套：周边商业配套不完善，仅有韩国风情街，离老城区商圈4000米，超过居民的心理距离。教育配套：项目北侧是昌新小学，可以满足基本教育配套。胶州半岛机场传统居住区开发区昌新小学韩国风情街老城区商圈高端住宅区胶州市政府海尔大道项目自身分析北侧基地自身地块进入性好，但居住氛围差，内部工厂拆迁会增加成本。地块四至：西侧：工厂区；北侧：工厂区和住宅区，兰州东路是胶州市主要东西道路；在东北侧是远期规划的通往青岛市区的M8号线站点。东侧：工厂区，但紧邻站前大道，进入性好；南侧：工厂区和空地；地块内部：内部地势平坦；但为未拆迁的工厂区，会增加成本。规划工业产业片区住宅区 未来规划地铁站本案兰州东路东侧西侧空地站前大道地块内部工厂南侧项目自身分析项目认知产品结构丰富的大型综合项目。首期地块信息占地面积9.7万㎡绿化率30%建筑面积18.7万㎡总户数1308户容积率1.7停车位785个建筑密度27%首期面积配比70-90㎡二室920户90-135㎡三室510户F地块（商住综合）整盘信息D地块（住宅+沿街商业）B地块（住宅+沿街商业）H地块（住宅+沿街商业）E地块（住宅+沿街商业）A地块（住宅+沿街商业）C地块（住宅+沿街商业）首期高层整盘信息：总占地面积40万平，规模较大；产品为多层、高层和商业，是以住宅为主的综合社区；内部仅有商业配套，缺少相关教育配套。首期地块信息：有26栋多层和10栋高层，还有沿街商铺；产品结构较丰富，紧凑型和舒适型的三室和二室，可以满足刚需和改善型客户的需求。多层项目自身分析优劣势分析劣势：位于海尔大道以东的规划工业区内，居住环境差；位于非热点居住区，周边生活配套不完善；内部现状为工厂，拆迁增加成本；后期项目内部规划仅有商业，缺少其他生活配套。优势：周边多工业区，职工较多，可以为本项目提供客源；临海尔大道和兰州东路，地块进入性好，交通便利。优势劣势优势劣势优质刚需大盘是解决之道2项目市场研读中观市场商品住宅供求基本持平，成交均价进入5000元时代，去化周期高于岛城平均值，压力明显。胶州市场表现供求走势：胶州市整体市场成交面积逐年增加，上半年市场整体供求比较均衡，供应77.84万方，成交70.45万方，供求比1.10；量价走势：成交均价呈逐年上升趋势，2012年初价格受个盘带动大幅上涨后，成交均价在5000元/㎡上下波动,并有上升趋势，成交均价进入5000时代；存量走势：住宅存量连续四个月保持上升态势，按月均去化算，去化周期基本维持在20个月左右，高于青岛市12.5个月的去化周期，压力明显。中观市场上半年住宅成交以80-100㎡中小户型为主，销售单价5000元以下的成交占七成。胶州市场表现上半年住宅成交面积结构在120㎡以下的占82%。80-100㎡中小户型占比55%居首位；100-120㎡大户型占比15%位列第二；60-80㎡小户型占比12%位列第三；住宅成交价格5000元/㎡以下占比达69%。均价4000-5000元/㎡占比34%，位列第一；均价3000-4000元/㎡占比27%，位列第二。中观市场胶州市场表现主力项目年平均去化量在5万方左右，市场贡献率逐年下降，整体价格呈小幅攀升趋势。 胶州市场主力项目的年去化面积为5万方左右，随着更多项目入驻胶州市场，主力项目的市场贡献率在逐年下降，上半年的贡献率为37%，环比下降19.93%；截止目前胶州市最好成交记录为青岛风景项目，年去化面积15.8万㎡，主要是因为采取了低价快销的策略；主力项目成交均价呈逐年上升态势，表现为项目成交均价小幅攀升，涨幅在200元/㎡左右。微观市场胶州市场均值7大板块，板块房地产差异性明显，本案属于工业园区板块老城板块【区域属性】传统商业生活区【楼盘数】在售13个，潜在2个【产品形态】 多层、高层【主力面积】 80-100㎡，100-120㎡【主力总价】 45-55万【代表楼盘】 财富中心工业园区板块【区域属性】工业聚集区【楼盘数】在售3个，潜在0个【产品形态】 高层为主【主力面积】 80-100㎡【主力总价】 35-40万【代表楼盘】少海馨得苑房地产均值划分标准：经济地位街区规划交通配套环境房地产饱和度房地产档次首置为主北关板块【西部、北部、东北部】工业区、待开发区新城板块【区域属性】行政中心区/中高端居住区【楼盘数】在售14个，潜在0个【产品形态】 多层为主【主力面积】 80-100㎡，120㎡以上【主力总价】