2018年辽宁省沈阳市沈北亚泰城项目沟通报告153p研究报告.ppt

素质评估指标 龙腾碧玉湾 太湖国际花园 中铁人杰水岸 碧桂园太阳城 高层均价（元/㎡） 4300 4300 4000 4500（精装） 可比系数 1.05 0.99 0.91 1.02 高层可调均价 4524 4261 3633 4584 高层参考系数 0.2 0.2 0.35 0.25 高层参考均价 905 852 1272 1146 本案参考均价 高层4175元/㎡ 第 * 页 价格定位—目前入市价格 推出小高层均价4300元/㎡ 高层均价 PART3-项目定位 整体定位 产品定位 第 * 页 价格定位 客户定位 客户定位 沈北新区 皇姑区、于洪 沈河、和平、铁西、大东、浑南等区域 第一市场 第二市场 第三市场 沈北大学城内教师、毕业留沈的大学生、蒙牛等各大集团的职工、区域商业的个体业主等。 工作在皇姑或沈北，以改善为主的中等收入人群。 第 * 页 生活品质较高，消费能力较强的中高档客群，主要为投资购房。或年轻人以刚需为主。 追求更好生活环境的周边中高档收入人群，以落户及改善为主。 铁岭、抚顺、新民、辽中等周边城区 第 * 页 客户定位—目标客群特征 年龄：25-45岁之间，主要以27-40岁年龄段为主。 家庭年收入：在80000元以上的家庭及个人。 家庭构成：成家80%，单身20%。 购房标准：住宅品质高、环境好、配套设施齐全、交通便利。 购房付款特点：以按揭付款为主。 购房心理特点：现代小资的生活方式，良好的园区及物业，看重升潜力。 客户买点：在单价和总价中更看重总价，产品品质100%，绿化环境100%，配套设施80%，交通80%。 购房目的：二次置业50%，一次职业40%，投资7%，其他3%. PART4：营销策略 推广策略 销售策略 第 * 页 价格策略 营销节奏 房地产市场，消费者容易受到广告和项目形象的左右；口碑传播非常重要，因此在推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售。 首先规避项目的不利因素。 其次树立项目全新的形象；结合项目实际情况，将广告与促销活动、多种推广宣传手段结合起来，形成立体的宣传推广攻势，迅速树立起项目形象，从而可达到通过口碑相传，最终实现项目的快速而稳定销售的目的。 媒体推广 一：先诉求形象，后诉求具体卖点 二：前期高密度强势推广，后期稳定推广 营销战略应首先以形象公关为主，进行大量的炒作，树立项目形象，后期进入正常的销售轨道，采用卖点具体诉求促进销售。 第 * 页 媒体组合策略 线上推广传递信息，线下推广制造氛围. 高端媒体树形象，大众媒体推功能； 平面媒体宣导概念，网络媒体演绎生活； 第 * 页 媒体组合策略 1.直邮广告（ DM）：根据项目品质，选择不同渠道、不同地点进行DM单的派发，本项目可选择各大学校园门口、积家购物等商场及周边各大集团如蒙牛等地进行DM单的派发。 2.报纸平面广告：项目形象相对直观的展示；目前楼盘广告中最常见最有效的销售武器，生动的、主体鲜明、有创意的广告是能有效地将项目形象、信息传递给客户。 沈阳报纸发行量最大的是华商晨报、辽沈晚报两家，从项目筹备期到尾盘期，应不定期的进行报纸广告的宣传。周二至周四阅读率较高时间宣传及重要节点进行宣传。 3.新闻缮稿（软文）：可选择与搜房网、新浪乐居、沈城楼市、各大知名杂志合作，进行一次有关项目的访谈活动，提升品牌知名度。企业人物包装，接受媒体专访，发表各类有深刻思想的文章； 主流媒体、辅助媒体—— 根据项目进度和销售情况有针对性的选择。 第 * 页 媒体推广 4.电视广告 ：在沈阳数字图文信息频道《辽沈地产》栏目进行电视广告的宣传，达到提升开发商知名度及提升产品形象的目的。 5.电台广播 ：电台广播也是必不可少的，私家车的拥有者越来越多，乘坐出租车的也很多，是针对中高档人群有效的宣传方式。推荐选择《辽宁交通广播电台FM97.5》，7:30-8:30早上班高峰时段。 6.广告牌（路牌、道旗）：为项目展示形象、提升其影响力。区域内通往项目重要道路节点大型指示牌，黄河大街等皇姑、大东进入区域交通源头进行户外广告宣传 。 7.车体广告 ：选择项目沿线或项目所在区域的公交车，进行车体广告的宣传。 8.灯箱广告 ：在各大会堂或商场门口进行灯箱广告宣传，如刘老根大舞台、南风大剧院等。 9.直销活动（巡展） ：可根据项目自身品质特点进行全国巡展或全省、全市巡展活动。 10.公关活动：通过论坛等形式集中有话语权的业内人士制造焦点进行圈层传播。 11.网络广告：选择搜房网、新浪乐居、搜狐网等知名房地产网站进行宣传。 第 * 页 媒体推广