2018年湖州升华璞墅二期小高层定位报告81p教学案例.pptVIP

目前本案地块现状 目前本案地块现状 目前本案地块现状 二期1#地块经济指标 小高层住宅 主要定位产品 小 高 层 建 筑 类 型 分 析 小高层建筑类型分析 当前市场上，我们常见的高层或者小高层的建筑类型，通常是点式（塔楼）或者板式（板楼)的设计，南方多点式，北方多板式。而在近年省内的市场发展中，板式楼已经越来越受到消费者的青睐，设计理念与形式也有不同程度的演化以及先进。 小高层建筑类型分析 A、板楼三大优点 B、板楼的两项缺点 管理成本不高，价格体系简单。 面积使用率很高。 建筑密度高，总体成本高。 户型格局不宜改造，组合单一。 板楼均好性强，居住密度低。 小高层建筑类型分析 A、塔楼三大优点 B、塔楼的三项缺点 节约土地资源。 空间结构灵活，易于户型组合和改造。 结构强度高，抗震性好。 均好性差，居住密度高。 面积使用率不高，存在灰色空间。 存在多种朝向问题，价格体系复杂。 小高层建筑类型分析 因此我们建议：本案的建筑还是采用: 板式小高层 产 品 综 合 定 位 产品综合定位 产品定位原则： 以最合适市场去化为第一要素，产品要符合市场需求；建安与配套成本又要控制在适当范围内；产品本身功能性应该多样，并实现酒店公寓的利润最大化原则。 产品综合定位 产品定位： 面积常规（局部可以考虑LOFT，以增加产品的深度，又可加强功能性，有利于发达城市的市场广），总价合适的度假型酒店式公寓 产品综合定位 产品市场定位： 高品质 低总价 多功能的 泛四星休闲度假型酒店式公寓 户 型 面 积 配 比 建 议 杭州部分酒店式公寓主力户型情况： 上海部分酒店式公寓主力户型情况： 通过对杭州以及上海市场同类产品的对比，结合本案的实际情况，我们做了户型面积配比测算，以供参考。 户型面积配比建议 户 型 参 考 性价比体现：66㎡设计成3房，上层2间卧室。 6.5米面宽的活性格局 4.5米层高 整体布局空间利用率高 上下两层客厅4.5米挑高 户型特点： 上海新城金郡 市场热销户型 市场热销户型 创意LOFT户型 二层静态空间 多功能用途：星级主卧、衣帽间、储藏室、书房等 自由分割 高性价比、高舒适度 一层动态空间 多功能用途：客厅、厨房、卫生间等 约4.2米大开间 客厅直达观景阳台，视野开阔 赠送 4.5---4.9米挑高，空间随意分割 买一层送一层，另赠挑高南向景观阳台 市场热销户型 上海绿地宝山商务广场 户型格局布置合理，动静分离 部分户型通煤气 产 品 配 套 建 议 产品配套建议 软件配套： 聘请知名酒店管理或者物业公司为本案提供酒店式全程管理服务。 可以提出“四星”项目、建筑、服务概念（考虑到投资和运营成本，可以不落实或只落实部分）。 硬件配套： 本案为休闲度假型的酒店式公寓，必须考虑有依托于项目自身的休闲度假类的资源配套。（诸如运动休闲类的设施、餐饮购物等、往返项目的交通配套、沟通交流配套等）。 关 于 产 品 销 售 模 式 综合市场环境中各方面的因素与项目的实际情况，我们不建议“返租”的销售模式，还是支持正常操作，直接面向市场销售。 a、国家政策的明令禁止。 b、返租会带来项目运营成本的增加与压力。 c、返租会给使项目的市场运作变得复杂,会引发诸多不确定因素。 产品的销售模式 小结 综上所述，我们认为： 8、在销售模式上，我们不建议采用“返租”模式，支持正常操作，直接面向市场销售。 1、酒店式公寓的建筑类型应该是——板式小高层。 2、产品的综合定位在以最合适市场去化为第一要素，并实现商业利润最大化原则下进行的。 3、产品的定位应该是面积常规、功能齐全、总价合适的度假型公寓 。 4、产品的市场定位应该是高品质 的泛四星休闲度假型酒店式公寓。 5、产品的户型配比面积主要集中在45㎡左右，65~75㎡左右，150㎡左右以及LOFT户型。 6、产品在软件配套上可以聘请知名管理公司进驻，并提出“泛四星”概念炒作。 7、硬件配套上可以适当规划一些配合项目的休闲旅游资源设施。 第一部分 市场篇 整 体 市 场 关键字“下调房价、持续调控” 温家宝总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 A、政策形势 关键字“CPI上涨、通货膨胀、银根紧缩” 国家统计局11月9日公布数据显示，CPI同比上涨5.5%。居住类价格同比上涨4.4%。 B、经济环境