2018年商业地产模式简析（99页）教学案例.pptxVIP

商业地产模式简析—2013版商业街地产概念：商业地产有广义和狭义之说狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。商业街地产概念：商业街地产总体流程：商业地产发展在于顺应了社会、经济、市场的发展需求。在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。开发商关心利润、效益最大化及品牌知名度。投资客关心年投资收益率和物业增值。商户关心日人流量、提袋率、营业额、利润及匹配度。消费者关心有没有自己喜欢的商业业态及品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业 、及政绩表现商业街地产五大板块1、选址及获取土地2、商业地产开发：与住宅地产类似，同样包括定位、规划、设计、施工等环节3、招商：主务店、次主力店招商，招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单4、销售：店铺销售，回笼资金5、运营管理：销售并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功 必经之路二、商业地产分类按行业类别分类零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）城市综合体（项目统称。通常包括零售、写字楼、公寓、酒店等多种形态）综合上述其中二至三个功能以上，称之为城市综合体常见开发形式：城市综合体、零售功能性商业地产、居住及办公用商业地产、专业商业地产万达广场：典型城市综合体项目，业态涵盖星级酒店、零售商业、住宅、写字楼、公寓等多个业态。商务核心的城市综合体：北京银泰中心基地面积： 31,305平方米建筑总面积： 350,000平方米地上建筑总面积： 265,300平方米地下建筑总面积： 84,700平方米酒店公寓楼： 120,500平方米酒店： 31,700平方米公寓： 58,400平方米商业： 30,300平方米办公楼A： 72,300平方米办公楼B： 72,500平方米城市综合体：北京华茂中心5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心华茂中心写字楼新光天地万豪酒店丽思卡尔顿酒店华茂公寓身边的城市综合体：潍坊泰华城泰华大厦写字楼荣观大厦写字楼荣观华府泰华城Shoppingmall红枕商务酒店按市场辐射范围分类 街区型邻里商业中心 社区型商业 区域型商业 超区域型商业 目的型商业 社区型商业——辐射范围大于3公里，总建筑面积大于5万平方米，商圈人口约5-10万人。 社区商业业态组合规划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。 指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费，主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发、健身房等。合理的社区商业业态组合，可以实现社区居民、投资者、经营者、开发者多方的共赢。 区域型商业——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口约10-25万人，主力店为大型超市、百货店，至少有三家主力店以上。如潍坊古德广场，拥有中百大厦、佳乐家、中百电器、百老汇电影院等多家主力店。 超区域型商业——辐射范围为10公里，超出本地片区或区域，总建筑面积10万平方米以上，主力店为大型百货店、Shoppingmall、大型超市等，多少次主力店。如潍坊中百大厦、泰华城。 目的型商业——依赖目的性消费一态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，突出一定的商业主题，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目民属区域之外，甚至是外地，如青岛的海泉湾休闲商业、青岛方特的旅游商业等。专业市场商业举例——可归纳为目的型商业中华茶博城红星美凯龙按照物业形态分类街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业）底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层