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对城镇基准地价更新问题的探讨 　　【摘要】随着城镇企业和地方经济的不断发展，城镇土地区域差异越来越明显，因此，通过全面、系统、合理的评价来确定土地价格不仅是土地市场规范化的要求，更是城镇经济发展所必须的。然而，就目前地价管理的水平和基准地价的预算方法而言，还比较落后，土地交易和地产市场有待完善，为此，进行基准地价更新方法研究是政府加强土地资产管理和调控市场所迫切需要的。 　　【关键词】城镇；基准地价；更新；案例分析 　　一、科学求取土地还原利率 　　土地还原利率作为土地估价的重要参数，其取值对样点地价有着直接影响，因而对基准地价的整体水平也会有极大影响。为此，要科学求取土地还原利率。土地还原利率的求取方法主要包括三种，土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。这三种方法中第二种方法应用最为广泛，后两种方法则应用很少。但是第二种方法也存在着一些不足之处。一方面是安全利率的求取。由于安全利率通常采用的是中国人民银行发布的一年期定期存款利率，其未来走势势必会影响土地还原利率。另一方面是风险调整值的确定。风险调整值多根据当地的社会经济发展和土地市场等情况而确定。通常风险调整值为正值，然遇到通货膨胀、物价上涨幅度超过名义利率等特殊情况也可能出现负值。而一些城镇风险调整值的取值大都在3%～5%之间。基于土地还原利率内涵和求取方法的科学性考虑，