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大型房地产开发的项目质量控制探析 　　摘要:文章简单介绍了在房地产开发中应用质量控制的理论,并结合项目工程实践,对大型房地产开发项目不同阶段的质量控制做了交流与探讨。 　　关键词:房地产开发;质量控制;质量管理 　　 　　房地产项目管理融合了项目管理理论为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。 　　 　　一、确立质量控制理论 　　 　　1　明确质量目标。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关,同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害,失去市场竞争力;目标过高,会造成投入成本加大,综合开发绩效降低。 　　2　划分质量单元。为了保证对所有施工环节进行有效控制,必须将工程细分解并明确地划分出各质量单元。并画出各分部、分项工程、工程部位、工序(工艺)流程管理框图,配以相应的各种检验、记录、试验的管理表式,严格中间检验的报验项目和程序,上道工序未经检验批准,不能进入下道序。 　　3　质量管理程序。在开工以前,向承包人提出一套对所有工程项目进行质量控制的程序及说明,以供所有驻地管理人员、承包人的自检人员和施工工人共同遵循,使质量控制工作程序化。 　　4　质量检测。在工程质量管理工作中,应遵循“一切用数据说话”的原则。管理试验、检测频率不少于规范规定的最小频率。(1)在承包人自检全频率试验和检测的基础上,管理按不低于15%～20%的频率独立进行取样试验或检测,以鉴定承包人的抽样试验或检测结果是否有效;(2)当施工现场的旁站管理人员对施工质量或材料产生疑问时,专业管理工程师随时进行抽样试验或检测;(3)按技术规范规定对承包人进行检测的试验及测量方案、设备及方法进行审查核准,对承包人的各种抽样频率、取样方法及试验或测量过程进行监督检查。 　　5　开发项目建设的施工过程质量控制。项目施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职、各司其事,有职、有权、有责。 　　 　　二、设计阶段的质量控制 　　 　　1　方案设计阶段。在房地产开发项目中,前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位,是后来作为规划方案设计的依据。因此,作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训,建议开发商根据楼盘的策划定位,选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计,设计前,对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解,设计人员在此基础上进行规划方案设计,由建设方组织相关专家开讨论会,评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同,在此基础上进行细化,做出审批方案。 　　2　施工图设计阶段。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的,因此,规划方案是项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计,是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式,各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算),其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。 　　 　　三、施工阶段的质量管理 　　 　　施工环节是建筑工程质量形成的关键环节,是工程各参与方的质量管理工作的重点。在本项目中我们对施工质量控制采取的主要措施有: 　　1　执行现场派驻代表制度,规范对承包商的质量管理。相对设计单位而言,在房地产项目开发中对施工承包商的管理较为复杂,能否有效管理,协调好施工承包单位也是保证工程质量的重要因素。为此,我们一是严格执行项目管理程序,并要求承包商给分包商对项目的各项程序及要求交代清楚,提高施工计划的主动性和自觉性。二是按规定检查施工单位的现场工作情况,配合管理,一方面要督促履行合同,另一方面也应对现场工作进行监督检查,检查的重点主要包括:(1)设备使用情况,即要根据协议中规定的设备种类、数量和可用程度进行核实;(2)施工人员情况,要根据协议中有关配备人员的规定,核查其人员资质及质量保证情况;(3)实施工程的质量是否符合工程承包合同中规定的标准。三是对施工承包商的制约与控制。为了保证工程质量,避免或减少由于施