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小产权房问题的研究及其出路 　　摘要：众所周知，我国经济发展迅速，城市房价居高不下，越来越多的工薪阶层只能望房兴叹。因此小产权房开始进入大众的视野。在我国法律没有规定而小产权房交易盛行的今天，有条件的承认部分合同的效力，有利于缓解城市住房压力，实现集体土地的高效流转，促进资源合理配置。 　　关键词：小产权房；买卖合同的效力；分类处理 　　一、小产权房的现状 　　小产权房产生于上世纪的九十年代，当时随着改革开放的进行，城市化的迅速扩张，住房成为人们在城市中立足的第一需求，加之开发商对利益的无限追求，推高了城市房价。所以，在没有任何途径的情况下，小产权房成为救命稻草。之后，城市房价不降反升，更是助推了小产权房蔓延的势头。到目前为止，小产权房的竣工面积已经超过8亿平方米。 　　我国相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。只有本集体组织内的人才能占有和使用集体土地上所建房屋，不得向外出售。即使向外出售，由于国家不承认小产权房买卖合同的效力，得不到国家颁发的产权证明，没有房屋的所有权，所以法律上不会承认。因为不符合土地利用规划，所以“小产权房”不得予以登记、发证。 　　二、小产权房买卖合同有效的认定 　　（一）从合同生效的要件分析合同的有效性 　　合同的生效，包括三要件：（1）主体适格；（2）意思表示真实；（3）内容合法。首先，合同生效并没有对合同主体限制，即使是集体经济组织以外的人，也有权购买小产权房。其次，房屋买卖合同的签订，大体上一方为了居住，一方为了获利，不存在不平等的情形，基于自己的意愿做出意思表示，所以也符合合同有效的第（2）要件。至于合同的内容即合同涉及的小产权房，我国法律对此没有规定，基于私法的性质，法无明文规定即可行，所以合同内容是合法的。所以小产权房买卖合同的效力符合合同有效的要件，实践中法院判决合同无效，违反了合同生效的原则，没有法律依据。 　　（二）从《合同法》第52条分析合同的有效性 　　《中华人民共和国合同法》第52条规定了，合同无效的情形。在司法审判中，大多数小产权房合同并没有欺诈、胁迫和恶意串通，也没有非法目的，只涉及第（四）和（五）项，即是否损害公共利益和是否违反法律、行政法规的强制性规定。 　　第一，是否损害社会公共利益，首先要明确社会公共利益的概念。在国外，没有社会公共利益的说法，与之相对应的是民法中的公序良俗原则。但法律并未规定公序良俗具体的情形，所以在把握公共利益的范围时会模糊不清。我国《土地管理法》规定，只有为了公益事业才可以使用和流转农村集体土地。作为农村集体经济组织的成员的一方，对该宅基地有使用权，房屋本身的建造是合法的。且该合同是双方当事人基于真实的意思表示，只涉及双方当事人，并没有损害公共利益，因此，排除了这一条款的适用。 　　第二，是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》解释（一）规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。通过上述可知，小产权房买卖合同符合合同有效的要件，且法律和行政法规对小产权房问题没有做出明确规定，而法院审判中不能以“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”为由，判决合同无效，这与《合同法》解释（一）的规定不一致。 　　（三）从不动产物权变动的债权形式主义分析合同的有效性 　　根据《物权法》第9条的规定，只有经过登记，才能设立、变更、转让和消灭不动产物权。第15条规定当事人签订的不动产物权合同，合同成立时就生效，没有登记并不影响合同的效力。合同的成立，只是不动产物权变动的前提之一，物权完全变动还需要进行产权登记。现实中，买受人可能有村委会开出的土地使用权证，但没有获得国家认可的产权证明，因此该房屋仍属于出卖人，买受人并未取得所涉房屋的所有权。但是，虽然房屋的所有权没有发生转移，可双方订立的房屋买卖合同则是当事人真实的意思表示，符合合同的成立要件，即合同有效。法院认定合同无效，这样使得合同就失去稳定性，买卖合同签订后反悔的情况大量出现。 　　三、小产权房合同转正之路 　　当前国家坚决认定小产权房买卖合同无效，但其实没有给出足够的法律依据，并和一些法律基本原则相违背，这势必会引起司法实践中没有统一的判案标准，法律的权威性遭到损害。笔者就上述问题，提出两点建议。 　　（一）南京小产权房转正实例 　　2013年10月有媒体报道称，南京雨花台区的小产权房“七彩星城”即将转正，并称现在销售人员正在给已经购房的业主换合同。但据了解，业主并没有拿到新合同。之前开发商所说的，只要交上土地出让金，大的产权证一定可以办下来，也只是开发商的一厢情愿。随后，记者获知，“七彩星城”只是其所占土地转变为国有土地，因为及时办理了土地征用和