无物业老旧小区管理问题调研报告-调研报告(最新版）.doc

无物业老旧小区管理?问题调研报告-调研?报告 无物业老旧小?区管理问题调研报告?/调研报告 ? 一、什么是?物业管理？ 物业管?理是指业主通过选聘?物业管理企业，由业?主和物业管理企业按?照物业服务合同约定?，对房屋及配套的设?施、设备和相关场地?进行维修、养护、管?理，维护相关区域内?的环境卫生和秩序的?活动。从而使物业发?挥其使用价值，并使?物业尽可能地保值、?增值。物业管理的对?象是物业，服务对象?是人，是集管理、经?营、服务为一体的有?偿劳动。 ? 二、物业管理市?场现状 物业服务企?业是按照市场化运作?产生的，其根本目的?是通过提供有偿服务?获取合理利润。现在?大家都认为物业服务?行业是朝阳行业，属?国家大力扶持和鼓励?的行业，要使其日益?成长壮大，首要问题?是保证其不能亏本运?行，否则谁也不愿从?事这个行业。而目前?的实际现状是普通住?宅楼（特别是老旧小?区）各物管企业兴趣?不大，写字楼、高档?公寓大家争着干。其?根本原因就是普通住?宅楼收费标准低，居?民的消费能力也低，?而矛盾特别多，物业?服务企业只能保本甚?至亏损。 下面主要?针对普通住宅楼（老?旧小区）的物业管理?进行研讨 ?１、无物业管理老旧?小区问题多多 上世?纪九十年代前建成的?住宅小区，大多是单?位福利房、拆迁安置?房等普通住宅。房改?后，房屋产权性质发?生了变化，由业主个?人和未参加房改的公?房原产权单位混合而?成的开放式小区（如?上海路菜场片区，有?单位购买的商品房分?给职工和拆迁安置房?），实际形成了无管?理的状况： ?居住环境差、安全隐?患多，偷窃事件常有?发生，却无人管理；?屋面漏水、墙面渗水?、管道堵塞、化粪池?漫溢、电线老化、楼?道灯损坏等房屋公共?设施无人维修。 由?于老旧小区无人管理?，住户就像一盘散沙?，遇到问题大家都只?能干瞪眼，“脏、乱?、差”几乎成为这些?老旧小区的代名词。? 2、有物业?管理的普通住宅，物?业公司运行不堪重负? 在实行房屋货币拆?迁前，城市拆迁是实?行实物拆迁的。上世?纪九十年代前大多是?多层安置房，九十年?代初起，陆续出现了?高层拆迁安置房。而?高层住宅的配套设备?远远多于多层住宅，?主要是电梯、水泵、?消防设备、配电房等?，没有人管理是不行?的。当时这种高层安?置房建成后都是由开?发商的物业管理公司?接管的，物价部门批?准的收费标准也是最?低的。 以我公司的?项目为例。是我公司?10年前交付使用主?要安置拆迁户的高层?楼房，由我公司下属?的物业服务公司接管?其物业管理。十年前?批准的物业费标准是?0.3元M2 月，?十多年后的今天仍然?是0.3元M2 月?。现将其物业管理费?用作如下分析： ? 如果仅仅考虑住?宅部分的物业收入，?十年前基本能够支付?物业管理人员的工资?。而在今天，物管费?标准至少需增加0.?4~0.6元M2 ?月，才能够满足工资?开销。由于我们这两?处含有裙房非住宅物?业，所以才使得工资?支付亏损有所减少。?但从整个物业管理成?本来看，这两处就使?得物业公司亏损近2?0万元年。 再加上?电梯、水泵等公共设?施经过10年的运行?，已到更换期。每年?物业公司需倒贴几十?万元的各种维护、保?养费用，物业服务公?司早已不堪重负。这?种模式如果再运作下?去，一旦物业管理企?业自身支撑不下去，?唯一的选择就是离开?。 依照现行的相关?规定及市场运行机制?，我们完全可以选择?退出，以减少企业的?亏损。但是我们没有?，我们坚持了十年。?其根本原因就是我们?没有忘记企业的社会?责任，没有忘记群众?的根本利益。一个企?业如果没有社会责任?感，是不会得到社会?的认可，也不可能长?久的、可持续的发展?壮大；一个企业如果?没有社会责任感，就?像一个人忘记了含辛?茹苦的抚养了自己的?父母，是会遭到人们?的唾弃。与此同时，?一个企业要想回报社?会，对社会做出更大?的贡献，仅靠社会责?任感是远远不够的，?要具备一定的能力。?这个能力要在发展壮?大中增强。只有在适?度盈利的条件下，才?能挑起回报社会的担?子。一个没有盈利能?力的企业不能称其为?好企业，也根本谈不?上回报社会。 简而?言之，亏本经营物业?管理，是管不好物业?的，最终受害的只能?是住户。 3?、老旧小区出新后面?临的新问题 老旧小?区出新工程是区委、?区政府落实“以人为?本”发展理念，改善?城区老旧小区居住环?境、提高居民生活质?量、提升城区品位的?办实事工程，但出新?后出现了新问题。 ? （１）物业?管理没有跟进，公共?设施运行无资金保障? 在早期的小区出新?工作中，由于没有落?实出新后的长效管理?，物业管理没有跟进?，造成“一年出新；?二年回潮；三年脏、?乱、差、损；四年再?出新”的现象，以至?于三度出新、