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德州物业管理工作问题分析及的研究 　　摘要：从调研情况看，人们普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大，行业技术含量低，从业人员待遇差。基层物业管理从业人员也自认为从事物业服务工作“没面子”，物业管理行业的社会地位普遍不高。 　　关键词：物业管理 基本情况 整改措施 分析研究 　　为摸清德州市物业管理行业底数，分析研究物业管理工作中存在的问题，为下步规范物业管理工作提供科学依据，近期，笔者开展了相关调研活动。 　　一、基本情况和主要问题 　　目前，全市共有物业服务企业150余家，从业人员5000余人，实施规范化物业管理的住宅小区、大厦、工业区、办公楼、商业街、市场等物业项目390个，总建筑面积约1600万平方，主要存在以下问题： 　　（一）行业发展不够成熟，整体实力有待提高。 　　一是人员素质较低，专业人才缺乏。1、从工作岗位上分析。全市物业管理从业人员中，从事管理岗位人员占总人数的20.73%，基层操作岗位人员占绝大多数，在一定程度上反映出德州市物业管理行业仍为劳动密集型行业，受用工成本的影响比较明显，正处于初级发展阶段。2、从技术技能上分析。物业公司经营管理人员中具有高级职称人员只占管理人员总数的1.24%，中级职称人员占16.03%，初级职称人员占19.86%，无技术职称人员占62.87%。物业服务行业管理人员技术力量薄弱是显而易见的，这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。 　　二是物业类型单一，经营规模偏小。1、从物业类型上分析。在实施物业管理的物业项目中，住宅小区占总数的82.71%，办公楼、商业用房、工业区及其他类型物业占总数的17.29%。住宅小区物业类型占据了整个市场的主流，项目比较单一。 2、从项目规模上分析。在实施物业管理的物业项目中，总建筑面积10万（含）平方米以上的占总数的6.39%， 5万（含）平方米以上的占总数的18.05%，5万平方米以下的占总数的75.56%。以上数据表明，由于物业项目规模偏小，无法合理安排从业人员进行管理，难以形成规模效益。 　　三是企业整体实力不强，亏损现象严重。1、从企业资质等级分析。在145家物业公司中，没有一家公司取得一级资质，仅有3家取得了二级资质，占企业总数的2.07%，三级资质（含暂定）的有142家，占企业总数的97.93%。2、从管理项目总量分析。总管理面积50万平方米以上的仅有3家， 10万平方米以上的有32家，其它公司所管理面积均不到10万平方米，甚至部分物业公司接管物业项目不足1万平方米。有实力、有能力的物业公司较少，绝大多数企业无法取得规模效益，整个物业管理行业仍处于发展初期，整体抗风险能力较差。 　　（二）管理体制尚未理顺，各种制约因素较多。 　　一是物业公司依附开发商现象严重。全市150家物业公司中，只有25家企业为股份制公司，有6家为县（市）房管局局属企业，有10家为部门单位下属企业，其余均为房地产开发企业的下属单位。由于体制上存在依附关系，造成物业公司听命于房地产开发企业的现象普遍存在，对于房屋开发过程中存在的房屋质量差、公共配套设施不健全等遗留问题也只能由物业公司替开发商担责，从而影响了与业主之间的关系，进一步引发拒交物业费、投诉及上访等事件的发生。 　　二是物业管理前期介入不到位。由于物业服务用房落实不了、随意变更规划、房屋质量低标准建设等问题，实施规范化物业管理的条件先天不足，为物业管理带来很大隐患。另外，物业管理主管部门在项目规划、建设、竣工验收等环节也受到职能限制，未能提前介入管理，缺乏对前期物业管理的指导和监督。 　　三是供水、供电、供暖收费到户、维护管理到户矛盾突出。目前德州市住宅小区供水、供电、供暖等专业经营设施一般都设置了总水表、总电表和总换热站，总表（站）至终端用户专有部分以外的这一区域的设施设备及管网的维护、保养相关单位拒不承担责任，物业公司被动垫付了大量专业经营设施设备及管网“跑冒滴漏”而产生的各项损耗，加重了企业负担。因此，供水、供电、供暖等专业经营单位能否实现收费到户、维护管理到户的问题已经成为制约物业管理行业健康发展的主要问题。 　　（三）旧小区管理难度大，居住环境亟待改善。 　　目前，全市存在部分建筑规模较大、入住居民较多但一直未实施规范化物业管理的旧住宅小区。这部分旧小区主要存在两个方面的问题：一是整体环境质量差。二是居民承受能力低。同时，旧小区也是投诉或上访等事件的高发区域，在一定程度上影响了社会稳定。这部分小区因开发建设时间较长及其他历史遗留等原因，达不到实施规范化管理和市场化服务的条件，是社会事务管理中的一个薄弱环节。 　　（四）法规配套政策滞后，管理职能受到制约。 　　国务院和