中国房地市形势分析.ppt

数据来源：财政部、税务总局、国土资源部网站 土地是政府财政收入的主要来源，短期内政府缺乏执行的动力。 土地财政模式短期难改。 全国土地出让金收入增长迅速，2009年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重达48.8%，再加上土地有关的税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源。 2010年以来多数城市土地出让金同比大幅攀升。 土地增值税费时费力且收益较低，难以推动地方政府严格执行。 土地增值税属于地方税种，但与巨额的土地出让收入相比，土地增值税操作难度大，短期内政府缺乏执行的动力。 数据来源：国家统计局 今年截止到11月22日土地出让金城市排行榜 排名 城市 土地出让金(亿元) 同比 1 上海 1370 69.06% 2 北京 1004 57.20% 3 大连 893 297.66% 4 天津 867 42.93% 5 杭州 589 -23.82% 6 武汉 477 70.26% 7 南京 464 128.66% 8 成都 358 59.92% 9 苏州 344 26.14% 10 重庆 326 -9.78% 政策环境预测——土地增值税清算短期难落地 对二手房市场的影响将大于新房市场。 短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量； 购房者看跌房价预期增强，将选择观望，成交量会出现明显下滑； 交易环节税收主要体现在二手房交易中，因此对二手房市场的影响将大于新房市场。 若房价继续上涨，政府对房地产交易环节征收重税的可能性增大。该政策漏洞少，易于执行，并且从源头上来控制市场交投行为，威力最大。 政策本身漏洞少，并且易于执行。 有消息称上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1%或者差额20%”调整为“差额30%” 。 该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），且易于执行，尤其对抑制投资/投机性购房需求效果更为明显。因为对于资金过剩引发的需求而言，最终都是要通过变现来实现的，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的。 政策环境预测——未来可能对房地产交易环节征收重税 房地产市场预测——明年进入市场平稳过渡期，房价下调空间不大 市场潜在需求旺盛，但供应不足短期内难以扭转，政策影响还将持续，预计明年市场进入平稳过渡期，房价不具备大幅下调的空间。 供应：明年整体市场供应不会有太大幅度上升，随着2010年房屋建设速度回升，2012年供应量或将上升。 成交：市场潜在需求持续旺盛，而政策影响还将持续，整体市场将以平稳为主，成交不会有太大幅度下调。 价格：截止2010年11月底，绝大多数城市存销比在10个月以下，市场存量较低，市场没有明显去化压力；未来供应不会有大幅上涨，因此供不应求局面将延续；在此情况下，房价不具备大幅下调的空间。 数据来源：CRIC 全国重点城市11月底存销比 注：供求比=1：成交/供应，上图取“成交/供应”值做供求比走势图。大于1表明供不应求 房地产市场预测——中西部、三四城市房地产发展迎来机遇 十二五规划提出推进城镇化发展，将推动中西部、三四线中小城市市场地位上升，给大城市周边的中小城市市场发展带来机遇。 中西部城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，受政策调控影响较小。 从近几年来的房地开发数据也可以看出中西部地区房地产开发投资额逐年增加，而在未来几年内，这个趋势将更为明显。 从十大重点城市成交占比走势来看，也可以发现十大重点城市成交占比呈波动下滑趋势，中小城市房地产市场发展也将逐步加快。 由于价格泡沫较低，刚性需求为主的中西部城市、三四线中小城市将有所受益。 数据来源：国家统计局 房地产市场预测——高端物业中长期仍看好 高端物业具有较强保值增值性，中长期内仍看好；政策期内，中低端物业受贷款政策影响较大。 高端物业 中低端物业 由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；中长期仍具有保值增值性。 基础货币、货币乘数不断扩大，货币超发严重 大量民间资金找不到出口 美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度 政策调控期内，中低端物业受影响较大，一旦政策撤出，中低端住宅市场将会迎来反弹。 首付提高至三成，刚性需求购房资金门槛提高 目前仍处人口红利期，潜在刚性需求和改善性需求仍较为旺盛 企业走势预测——市场判断分化 随着政策影响的持续，三类企业对市场形势的反应逐渐出现分化。 超一流企业：依旧保持规模扩张，快速周转 随着企业的快速规模扩张，万科、中海、保利等将前后实现千亿的销售规模 大型企业：追求长期发展，向超一流企业靠拢 随着房地产市场利润率向其他行业靠拢下降，房企维持企业总体盈利的最终解决方案