[迷易温泉城] 全程营销策划方案216P资料教程.pptx

LI远程房产远程房产DALDGLOADINGOINA.D2012迷易温泉城原创中国风骨典范G九阳企业机构九阳地产在房地产领域,携手九阳，事业辉煌！本次汇报思考路径+产品力：市场分析及产品定位营销力：项目营销策略及执行营销推广策略企划执行策略销售执行策略保障力：项目运营团队及资源项目解析市场解读项目市场定位市场分析区域在售竞品个案解读项目定位项目客户定位项目价格定位产品建议产品力：市场分析及产品定位区域属性区位、交通项目属性配套地理位置：地块位于米易县城城北区域，毗邻柳溪河、西攀高速路口和214省道。交通情况：南距攀枝花市78公里，北距西昌157公里，东接会理西连盐源；县城至攀枝花机场和西昌机场均在1小时车程以内，是攀西地区的重要交通枢纽。成攀高速预计4月通车，开通后成都至米易仅需6小时；昆攀高速、丽攀高速，将把米易至昆明和丽江的时间缩短为2.5小时；成昆铁路新复线预计2014年建成，建成后成都到米易仅需3小时。区域属性区位、交通项目属性配套配套设施：由于区域整体定位和地形有关有关，东面和北面尚无配套设施，目前周边配套主要在西边，以文体和行政配套为主，体育馆、图书馆、米易中学、县政府、安宁明珠酒店都该区域。商业配套上，激情广场和天天超市距项目不远。安宁明珠酒店皮划艇基地激情广场太湖天成规划商业配套穹窿山景区政务大楼米易中学县图书馆太湖高尔夫球场水星游艇俱乐部区域属性地块四至项目属性地块指标项目位于S214省道米易县攀莲镇青皮村段东侧现拆迁的石材厂片区、柳溪河道南侧。项目西侧为铁路桥，东侧为灵官山脚下。项目西侧铁路桥项目北侧道路项目南侧现状项目东侧现状地块目前现状二区域属性地块四至项目属性地块指标用地面积149596.9平米总建面积370274.4方容积率2.5规划用途居住/商业/酒店使用年限70/40规划户数3000户基于SWOT分析的策略选择全面挖掘项目投资潜力，多产品组合全面阻截市场，产品创新，打造项目核心竞争力。优势——Strength劣势——Weak1、山水资料，柳溪河和灵官山；2、温泉资源得天独厚；3、40万方大盘，规模效应笑傲米易；4、整体地势平整，西南局部有高差，利于对温泉城景观资源的利用。1、地块周边环境差、景观差；2、地块周边有铁轨、省道、高压线、等不利因素；3、地段一般，且不在城市核心发展区。机会——OpportunitySO战略WO战略充分挖掘项目地段优势，吸引商务客户；抓住市场机会与空白点，与项目其他地块形成多类型产品物业组合，全面阻截市场；通过产品创新，全面升级产品，提升附加值，打造项目核心竞争力。着力打造小区高品质，升级小区环境，弱化项目周边环境形象弱势；1、市场放量不大，需求较为旺盛；2、区域内高品质项目几乎没得；3、随着攀西高速的通车，对外拉动力提升；4、旅游、休闲、度假市场活跃。ST战略WT战略威胁——Threaten1、市场容量有限，市场竞争激烈；2、米易对其他城市辐射力有限；3、房地产政策不确定因素。合理的多物业产品类型组合，规避市场风险待周边环境得到改善后，再行开发。项目解析项目市场定位市场解读市场分析项目定位项目客户定位区域在售竞品个案解读项目价格定位产品建议政策研判细分市场客户研究城市研究米易概况米易经济产业分析人均收入房产市场2012年房产政策解读■ 市场形势：多数城市价格下跌 成交低迷/dataCREIS/data中指数据监测显示：一月楼市惨淡开局；逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅38.14%。1月主要城市库存量有所回落。北京商品住宅可售量下降38.68万平方米，本月40个监测城市成交价格稳中有降，9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%。■ 主要城市“两会”：坚持调控 推进保障房建设主要城市保障房建设规模明显减小。“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。■2012年房地产开发信贷将继续受限2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。政策研判细分市场客户研究城市研究米易概况米易经济产业分析人均收入房产市场2012年房产政策预判■保障房建设资金支持力度进一步加大保障房建设仍然是今年政府工作的重点，中央将进一步加大对保障房建设的资金支持力度。在今年1月召开的全国金融工作会议和人民银行工作会议上均提到了要优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。总结：2012楼市调控政策主体基本确定：“促进房价合理回归”为2012楼市调控政策目标，“巩固房地产市场调控成果”为2012楼市调控政策主题，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施” 和“做好保障房建设和管