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我国适老住宅发展的现状及应对的策略的研究 　　摘 要：我国房地产市场在经历了快速发展阶段后已进入存量房时代，大规模新建住宅的时期已然过去；同时伴随着我国老龄化社会的发展，适老住宅的需求潜力将会不断释放，既有住宅的适老化改造和新建住宅的适老化水平将成为未来房地产发展的重要趋势和新的增长点。我国已进入老龄化社会，但适老住宅发展仍处于初级阶段，需要在政策上予以支持以促进适老住宅健康有序发展。 　　关键词：老龄化；适老住宅；既有住宅改造 　　【文章编号】1627-6868（2016）05-0013-02 　　伴随着我国人口老龄化的加快推进和房地产市场进入存量房时代，房地产业面临发展转型，适老住宅发展将成为未来房地产发展的重要方向。现阶段我国的适老住宅发展滞后于我国老龄化发展进程，新建住宅的适老化水平及既有住宅的适老化改造都处于初级阶段。但近年来政府、企业和市场对适老住宅的发展越来越重视，未来发展潜力巨大。 　　1.我国老龄化发展现状分析 　　从总量上看，近年来我国老龄化人口增长迅速。按照国际通行标准，一个国家65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过7%，那么这个国家就达到了人口老龄化，我国2001年65岁以上人口占比已达7.1%，就已进入了老龄化社会，并有加快的趋势。据国家统计局数据统计，2001年我国65岁以上人口约为9062万人，占该年总人口的比重为7.1%，而到2014年65岁以上人口增长至13755万人，在总人口中的占比提高到约10.1%，比2001年增加了4693万人、提高了3个百分点，并有着不断提高的趋势。 　　从抚养比上看，我国老年抚养比逐年提高，养老问题严峻。老年抚养比表明了老龄化带来的劳动力的养老负担，老龄化的提高直接带来了社会老年抚养比的提高。据国家统计局数据，从2001年至2014年，我国老年抚养比由10.1%提高至13.3%，提高了3.2个百分点。随着老龄化人口的快速增长，特别是第一代独生子女的老人们进入老年，社会抚养比将会进一步提升，家庭养老负担进一步加重。 　　从未来发展趋势看，我国已经入老龄化快速发展阶段。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出：“我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。”从趋势上看，未来我国社会的老龄化水平无论是总量还是占比都将不断提高。 　　2.我国适老住宅发展现状分析 　　2.1 建设发展仍处于初级阶段 　　我国适老住宅发展滞后于老龄化社会的发展需要，其中养老地产在我国起步相对较晚，其占房地产总额的比例仍然较低，建设模式仍以老年公寓为主，虽开始向老年社区过渡，但其总体处于初级阶段；同时既有住宅的适老化改造起步也较晚，滞后于老龄化发展趋势。 　　养老地产发展阶段与国家经济发展水平、老年人口占比等密切相关。从国际发展经验看，当人均GDP突破10000美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老地产将进入快速发展阶段；当人均GDP突破 20000 美元，65岁以上人口占比处于12%―15%之间时，养老地产进入市场成熟阶段。截止2014年底我国人均GDP约为7485美元，65岁人口占总人口的比重约为10.1%，老年抚养比为13.7%，依以上标准看我国养老地产发展仍处于起步阶段。 　　我国现阶段既有住宅的适老化改造也处于初级阶段，面临诸多困境。我国的既有住宅特别是诸多老旧小区由于建设年代久远，受制于当时的建筑标准相对较低，大多缺乏适老性设施，如大多老旧楼房缺乏电梯，但由于缺乏资金、需全体业主同意、重视不足、部门协调困难等因素的制约，在老旧小区改造中改造整治的重点是“脏、乱、差”、违章搭建、基础设施和环境美化、亮化等，涉及居家养老要求的改造整治内容依然较少。 　　2.2 市场供需不均衡，发展潜力大 　　（1）人口老龄化趋势带来的市场需求大。 　　我国近些年的人口老龄化趋势加快对适老住宅的需求不断增加。我国现阶段人口老龄化已经进入快速发展阶段，但适老住宅的发展仍处于初级阶段。未来市场供需矛盾突出，市场缺口较大，但随着政府、市场及企业乃至个人对适老住宅的重视，适老住宅的发展必将迎来新的机遇。既有住宅尤其是老旧小区的适老化改造已越发迫切；新建住宅中养老地产比重也将不断增长，这都必将刺激适老住宅加速发展。 　　（2）我国社会保障体系仍不完善。 　　中国目前的社会保障体系将难以应对人口老龄化所带来的压力。我国已然进入老龄化社会，然而，我国依然是一个发展中国家，老龄化的提前到来使得城镇养老负担大幅增加，未富先老使得养老、保健等医疗费用将随之加重。 　　中国的养老保险制度包括强制性社会保险、自愿性雇主企业年金和团体养老金计划、自愿性个人养老金。我国企业年金计划覆盖率