北京复地天赋3号楼产品策划书研究报告.ppt

项目开发背景分析;项目规划条件; 开发目标;项目面临的核心问题; 项目面临的核心问题;基 础 研 究; 高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）; ⑴ 取证供应量 ⑵ 取证供应量的户型配比 ⑶ 截至07年2月份的现供应量 ⑷ 现供应量户型配比;⑴ 取证供应量; 由上表可知，截至2007年2月份单价在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近161万平米。 其中西部区域的高端公寓项目达到了2617套，取证面积47万㎡，超过总量的四分之一。 由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。 ;区域名称;项目名称; 东部区域高端市场中，300平米以下的户型供应量最大，为4574套，占东部区域高端公寓总体供应量的82％，为东部区域高端公寓的主流产品； 其次是300－400平米之间的户型供应量为695套，占供应量的13％； 户型面积越大的产品，供应的楼盘数量越少，供应的套数也有限。;西部区域各项目供应量户型配比;⑶ 截至07年2月份的现供应量;⑷ 现供应量户型配比;项目名称; 东部区域3482套的高端公寓中，300平米以下的产品现供应量为2897套，占东部区域全部现供应量的83％； 300－400平米之间的产品现供应量为344套，占东部区域全部现供应量的10％； 400平米以上的产品现供应量所占比例较少。 ;西部区域各项目现供应量户型配比;⑴ 整体销售状况（截至07年2月份的销售状况） ⑵ 06年1月－07年2月各项目已成交产品的户型配比 ⑶ 价格分析 ① 西部区域总价分析（已售产品总价） ② 西部区域07年2月份当月的成交均价 ③ 月均销售和月均回款 ;⑴ 整体销售状况（截至07年2月份的销售状况）;⑵ 06年1月－07年2月各项目已成交产品的户型配比; 东部高端公寓市场300－400平米之间的户型产品销售状况最佳，销售率达到了50％。 300平米以下的户型产品销售率其次，为37％，与东部区域整体的销售率持平。东部区域供应量最大的为 300平米以下的产品，但销售率最佳的是300－400平米之间的中等户型产品。 600平米以上的户型产品销售状况也较为良好，销售率为21％；由此说明600平米以上的超大面积户型产品也存在一定的市场需求，呈现出顶级分化的市场表现。;西部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比;⑶ 价格分析;⑶ 价格分析;⑶ 价格分析;⑴ 2007年北京高端市场预计供应量 ⑵ 西部区域供需发展趋势 ⑶ 重点关注2007年新开盘千万级项目 ⑷ 未来发展趋势 ;⑴ 2007年北京高端市场预计供应量;⑵ 西部区域供需发展趋势;⑶ 重点关注2007年新开盘千万级项目 ;⑷ 未来发展趋势 ;基础研究结论;本 项 目 定 位;先从土地的价值对复地天赋进行认知;紫禁城、古代皇家园林……;人民大会堂 长安街 中南海……;金融街;西单商业街;中国会;三十一中、教育资源;国家大剧院 中山音乐堂 北京音乐厅;政气; 由此，通过对复地天赋土地价值的深刻认知，我们才能更加准确地在已有的市场研究的基础上，对复地天赋进行项目定位！;市场定位;产品定位;客群定位;企业主阶层;本案;本案的客群个性特征：; 价值定位;由于某些个案属于非常规定位或因项目经营属性所致，售价高于该区域市场售价平均水平，不具有可比性，因此不列为本项目价格定位参照样本；;东部区域环线区域价格情况＞＞＞;二环;项目名称;3#楼精装修后的价值定位为28000元/㎡;产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议;3号楼 1－6层;3号楼 7－12层;3号楼 13－14层; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 产品策划建议; 通过北京市高端公寓的市场研究，在复地天赋的户型配比上迎合了市场规律： 当2号楼和3号楼作为一个整体时，主力户型设置在100－200平米之间，共106套占2、3号楼整体供应量的59.2％，按照北京市高端公寓市场300平米以下的户型平均销售率44％来计算，则100－200平米之间的主力户型至少能销售47套； 100平米以下户型供应量为28套占整体供应量的15.6％，200－300平米之间的户型供应量为6套占整体供应量的3.4％，按照北京市高端公寓市场300平米以下的户型平均销售率44％来计算，则100平米以下的户型至少能销售12套，200－300