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房地产的项目质量控制探析 　　房地产项目质量控制就是通过一定的技术和手段，对房地产项目形成的过程进行监视和控制，从而保证房地产项目符合相关工程合同和规范要求。控制的目的在于防止项目在项目施工过程中出现偏离质量规定的现象，或者及时发现和纠正质量问题。房地产项目质量控制不仅保证了产品的质量，也保证了施工者和住房者的生命安全，同样关系到房地产企业的生存和发展。房地产项目质量控制是一项系统复杂的过程，涉及项目从勘查设计、施工到验收使用各个环节，包括多个主体，需要政府、监理、施工方共同努力，形成合力，从而实现对项目质量的控制。 　　一、房地产项目质量控制问题分析 　　近年来，我国房地产市场发展迅猛，房地产公司更是如雨后春笋般不断增加。由于各方面的原因房地产公司在项目质量控制中还存在许多不足，由此而产生的质量纠纷和社会问题经常见诸于媒体，对房地产企业的品牌造成了严重的影响，也严重侵害了广大人民的利益，影响了社会和谐。房地产项目质量控制中存在的问题主要有几个方面。 　　1.质量管理理念没有真正的普及。质量控制的关键是人，而人行为的基础是理念。作为房地产企业，其管理层对质量控制的重要性认识是比较到位的，也围绕质量控制建章立制，加强监督。但对于基层员工来说，质量控制的意识比较差。特别是目前我国许多房地产项目的施工单位，一线员工是根据项目的实施需要临时组建，而且大多数一线员工是进城务工人员，文化程度不高，相关专业培训不够，而且在施工中大多数采取的是计件分包方式，由于人员素质和受利益的驱使，大部分的一线员工对质量控制缺乏科学的理念，再加之管理人员监督不到位，这种缺乏科学质量理念指导的情况，势必对房地产项目质量控制造成严重的影响。 　　2.项目资源整合度不高。房地产项目的形成过程涉及勘探、设计、材料供应、施工、监理等多个过程，任何一个环节出现问题都有可能影响工程的质量。所以对房地产项目质量控制过程，必须实现对涉及项目各种资源进行有效地整合，从而使各种优质资源聚集，保证项目质量。但在实际中，项目往往采取分包的形式进行，使得项目的勘探、设计、材料供应、监理、施工不由单位实施，缺乏有效的整合和统一的质量控制体系，这就出现设计要求不明、施工不能完全落实设计标准规范、材料出现以次充好、监理出现漏洞、相关标准规范执行不严等，这些都为项目质量控制造成较大的影响。 　　3.企业内部质量控制架构体系不健全。对于我国现行的房地产公司内部组织来说，对市场开发、产品的设计相对比较重视，把更多的精力放在了市场开发和产品销售上。而产品质量基本交由工程部负责。同时委托监理公司对质量进行监督。这种缺乏专门质量控制机构，质量控制架构不全的设置，势必影响产品质量。同时就工程监理来说，许多监理人员甚至存在同时监理几个工程的现象，也影响工程质量的控制。 　　4.重视事后整改轻视事中及事前控制。房地产项目形成过程是一个各个环节环环相扣的过程，质量的控制必须把重点放在事前和事中。可实际中许多项目在实施中对事前和事中质量控制认识不到位，往往是项目完成后才发现问题，从而进行补救，这样一方面造成了浪费，同时也提高了工程成本。对于注重事后整改的这种质量控制方法，房地产项目这样一个特殊的产品也存在严重质量隐患，因为有许多隐蔽工程是难以通过事后监督发现的，这就给工程质量留下了隐患。同时，房地产项目质量保证有其特点，如项目质量的60%决定于工程设计，这就更要求我们注重事前的质量控制。我们经常可以发现由于设计不科学而使项目无法施工或者影?项目正常使用而造成项目重新设计和返工，形成索赔，提高建筑成本的问题。这种质量控制方式，其实质就是因为公司在工程质量管理方面涵盖的范围过小，没有质量控制贯穿于项目的全过程。 　　5.施工企业自身质量标准缺失。关于建筑项目施工，国家先后出台了系列规范和质量标准，这些都为保障项目质量提供了依据。但在实际施工中，这些标准和规范还远远不够，有些领域甚至出现空白，这就需要施工企业结合国家的标准和规范，形成企业自身的标准，并抓好落实，保证产品的质量。仔细分析我国著名房地产公司，不仅实现了对国家相关标准规范的落实，同时也都具有自己的质量标准，正是在这一企业标准的保证下，才使得公司的房地产项目与企业品牌效应相一致，保证了企业在激烈竞争中的地位。而在实际中，许多中小房地产公司恰恰没有认识到这一点，缺乏企业自己的质量标准，造成产品质量的波动，并最终影响企业的发展。 　　6.重验收质量轻成品保护。对完成项目进行验收是房地产公司进行质量控制的重要手段之一，因而对产品的验收记房地产公司十分重视。但实际中我们也发现这样一个问题，就是房地产公司普遍存在重视验收质量轻成品保护的问题。因为房地产项目的施工是一个复杂的工序，而各个工序往往由不同的单位来实施，这就使得每一个工序完成后要进行验收，