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房地产社会流通成本最优化路径实证的研究 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　内容摘要：如何尽可能降低房地产社会流通成本是流通领域和房地产领域亟需解决的课题。本研究从供需关系视角出发，融合房地产经济、流通经济以及宏观经济等的研究，采用定量分析方法，构建了房地产社会流通成本的测定体系。在体系测定之后，结合宏观经济学、最优化分析等理论与方法，明确了房地产社会流通成本的约束性条件。基于分析结果，通过深入论证，对我国如何降低房地产社会流通成本给出了明确的对策建议。 　　关键词：房地产 流通成本 最优化路径 供需关系 　　研究背景与意义 　　已有的房地产研究题材较为丰富，有从宏观展开的分析（郑宁等，2015），也有从微观展开的探究，但对房地产供需不均衡下的社会流通成本的分析几乎处于空白。对这一领域研究的缺乏，势必会影响对供需双方购买成本和持有成本等的研究，造成理论研究滞后于产业的发展，给房地产的健康持续发展带来阻碍。基于这一现实，本文尝试通过理论创新的方式，对该问题进行理论和实证探究。在研究之初，为了确定房地产流通成本，对供需关系进行了深入分析，主要是从制造业供需关系（彭正龙等，2014）、旅游供需关系（张春晖等，2013）、企业管理供需关系（周鸿勇，2014）、市场供需关系（宋华等，2014）等角度展开分析。通过对供需关系相关研究成果的分析，清晰梳理了房地产供需关系及流通成本的产生与构成。 　　理?探究 　　理论探究分为两个环节，首先通过体系分析确定理论创新的总体框架，依靠演进路线对确定的创新框架给出实现路径。 　　（一）体系分析 　　对于房地产，已有研究多是侧重于从供给与需求的平衡性角度展开稳定性分析，缺少对流通成本的考虑。因为流通成本是一项社会成本，如果流通成本过高，势必会直接导致商品的销售价格居高不下。这一方面不利于商品的销售，另外一方面会导致有效需求无法满足，从而在局部或者局地出现滞涨的局面。对于流通成本，有学者从宏观角度展开了分析（程艳等，2013），也有学者从微观角度（徐健等，2015）展开研究。本研究重点是从宏观层面对房地产的整体流通成本进行分析。这里的整体流通成本是指全社会持有房地产的平均流通成本，而非单个企业或者单个集团持有房地产的流通成本。需要明确的是，本研究仅对已经竣工但未销售的房地产发生的流通成本进行分析。这也就是说，此次研究所说的流通成本是从持有的角度确定的社会成本。房地产流通成本形成原因有多种，但主要有以下四种：第一是主要由房地产销售价格过高，导致需求者无力购买，从而形成供应与需求均存在前提下的供需关系无法有效对接；第二是由于购买者购买能力较差，导致供给者提供的商品无法销售，从而形成供应与需求均存在前提下的供需关系无法有效对接；第三种主要是由供应量过大（或者过小）导致的供需关系失衡，这种情形下供应总量大于（或者小于）需求总量且供需价格之间不存在过大差异；第四种主要是由需求量过大（或者过小）导致的供需关系失衡，这种情形下需求总量大于（或者小于）供应总量且供需价格之间不存在过大差异。以上四种又可概括为两类情形，供需价格差异导致的供需关系失衡、供需总量差异导致的供需关系失衡。 　　上述第一二种属于供需价格差异导致的供需关系失衡，上述第三四种属于供需总量差异导致的供需关系失衡。对于由供需总量造成的失衡，要进行定量分析，必须能够确定需求总量与供应总量的实时变化关系。在现有的条件下，对全国总体上进行需求总量分析是不切实际的，这是因为现有的官方资料均未提供该数据，并且在全国范围内进行此调查所需成本过高，无法完成。因此，只能通过供需价格之间的平衡性进行分析。已有的统计年鉴中提供了关于房地产供应价格的数据，对于房地产需求价格可以通过成交价格替代，因此通过该方案，可以分析房地产供需的平衡性。 　　基于房地产销售价格与销售面积，以及房地产竣工价格与竣工面积，可以确定供需关系间的差距。这一差距即可作为房地产流通过程中的持有成本，也即流通成本。为了保证房地产业的健康发展，也为了保证宏观经济的稳定运行并利于节约型社会发展，就应该使流通成本在既定的生命周期内最小。对于房地产全社会流通成本最小化要求，具体如何实现，通过以下演进路线分析将给予明确。 　　（二） 演进路线分析 　　对于确定房地产全社会流通成本，可以用模型的方式总结为下式： 　　说明：TLtcb代表在[0，t0]之内产生的总流通成本；jgze（t）代表竣工总成本；Xsze（t）代表销售总收入；Jzrs（t）代表建筑业从业总人数，对应的贡献度为α1；Jztz（t）代表房地产业总投资，对应的贡献度为β1；Dkfmj（t）代表房地产业待开发总面积，对应的贡献度为γ1；Bnttmj（t）代表房地产业新购买土地总面积，对应的贡献度为η1。Xsmj（t