房地产的项目的方案优化效益分析.docVIP

房地产的项目的方案优化效益分析 　　摘要：本文以某房地产项目为背景，在原有建设投资方案的基础上对该项目进行了方案优化，并从投 　　 资估算与计划、综合财务评价、销售预测等方面对两种方案进行了对比分析，分析可知：自由 　　 资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案1均小于方案2，方案2销售周期与 　　 销售收入均优于方案1。因此，采用方案2 投资前景更加可观。 　　关键词：房地产项目投资方案优化 　　中图分类号： F293.35 文献标识码：A 文章编号： 　　Abstract: This paper takes a real estate project as the background, in the original construction 　　investment project based on the project plan optimization, and from investment 　　estimating and planning, comprehensive financial evaluation, forecast and so on two 　　kinds of methods are compared and analyzed, the analysis: free financial internal 　　rate of return, all financial internal rate of return and the payback period of 　　investment scheme 1 is less than 2, scheme 2 of sales income and sales cycles are 　　better than the scheme 1 .therefore, plan 2 was more considerable investment 　　prospects. 　　Key Word: Real estate;Project investment;Scheme optimization 　　1工程概况 　　该房地产项目占地面积98.37 亩，总建筑面积约为170410 m2，户型从88m2～297m2，外立面采用高档外墙砖及铝合金窗，做工考究，现代简约，线条流畅。该项目毗邻铁路独具优势，周边经济繁荣，交通发达。 　　2建设方案 　　本项目开发商通过研究，把此项目定为高档居住区，设计简洁大方、功能经典、户型多样，初步方案具有经济技术指标及户型配比指标分别见表1～2. 　　总用地面积/m2 总建筑面积/ m2 　　 住宅建筑面积/m2 公建面积/ m2 其他建筑面积m2 　　62247 33725 10000 21856 　　表1 项目经济技术指标 　　 　　 　　表2 户型配比指标 　　3 　　 　　表3 优化方案经济技术指标 　　 　　 　　表4 优化后方案户型配比指标 　　4优化效益分析 　　为明确方案优化后的效益，本文将在以下几个方面对原有建设方案（方案1）及优化后的建设方案（方案2）进行对比分析。 　　4.1 投资估算与计划 　　 （1）投资估算 　　通过对该项目周边项目的调查及本项目的可行性研究可知，方案1 所需投资6867.44 万元，而方案2 所需的总投资为13603.82 万元。 　　 （2）投资计划 　　方案1 与方案2 投资计划见表5～6。 　　 　　 　　 表5 投资计划表(方案一) 　　 　　 　　表6 投资计划表(方案二) 　　按照上述投资估算结果及投资计划，根据开发商资金情况，两种方案均可施行. 　　4.2 综合财务评价 　　根据相关经济学理论计算可知，本项目方案一税前与税后NPV0 ；税前投资回收期为 　　10.68 月，税后投资回收期为11.3 月，自由资金的内部收益率IRR=22.98%IC，税前全 　　部资金的内部收益率IRR=10.81%8%；税后全部资金的内部收益率IRR=8.72%8%。 　　 　　 　　表8方案一销售情况预测表 　　 　　 　　表9 方案二销售情况预测表 　　方案二税前与税后NPV0，自由资金税前投资回收期为8.4 月，税后投资回收期为8.6月，自由资金的内部收益率IRR=33.2%IC，税前全部资金的内部收益率IRR=26.7% IC；税后全部资金的内部收益率IRR=23.7% IC。经过比较得两方案的NPV＞0，均是可行的。而自由资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案一均小于方案二。 　　4.3 销售预测 　　4.3.1销售价格分析 　　笔