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我国高房价成因分析及改善对策的思考 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）08-000-03 　　摘要近年来，我国房价持续攀升，引起了民众的困惑和不安，对经济和社会造成了一定的危害.造成我国房价畸高的原因不仅因基本供需矛盾的存在，更有公共政策缺陷和中介机构推波助澜的影响。本文希冀在分析探讨我国高房价成因的基础上为抑制高房价提出一些改善建议。 　　关键词高房价 供需矛盾 土地财政 房产税 信息不对称 　　近年来，我国房价迅速攀升，成为学界和社会公众热议的话题。高房价在给开发商、地方政府和部分房产拥有者带来巨额财富的同时，也使普通民众“望房兴叹”。高房价下，居民的消费能力被透支，经济产业结构被扭曲，社会贫富差距进一步扩大，同时也对社会创造力造成了破坏，对经济和社会造成了一定的危害。 　　一、我国高房价的成因分析 　　（一）供需矛盾 　　房价的上涨是多因素共同作用的结果，供需矛盾的存在是房价上涨的主导因素.首先，从需求的角度来看，消费性需求和投机性需求同时推动了居民对于住房需求的上涨。 　　1.消费性需求。在我国实施房改之前，尽管居民对于住房的有强烈的需求，但商品房开发市场处于萌芽状态，城市居民的住房很大程度上只能依靠国家分配，住宅消费性需求在国家分配的行政限制下处于被抑制的状态。但自从实施住房改革之后，居民住房需求从国家分配转为依靠市场解决，原先被抑制的住宅消费性需求在短时间内大量释放出来，再加上我国近年来城市化进程不断加快，限制人口流动因素减少，大量人口涌向大中城市，导致城市住房市场需求“洪峰”涌现，并且受我国人口基数庞大的因素影响这股“需求洪峰”仍将持续很长一段时间。 　　此外，我国新一代青年的住房观念改变对住宅消费性需求的增加也有很大影响。新一代青年对于生活质量有更高的追求，希望改变以往与长辈共居的生活习惯，有自己独立的生活空间，在一定程度上也增加了购房的需求。 　　2.投资投机性需求。由于房产所附着的土地具有不可再生性，使其不仅可以满足居住需求，也具有投资的价值。在我国，对于投资者特别是中小投资者来说，传统投资渠道往往局限于银行，基金和保险公司等金融机构，投资渠道狭窄，产品单一，投资回报较低，加之近年来我国面临着通胀的压力，导致投资者纷纷把资金投入房地产，把房产视为投资保值的理想载体。房地产旺盛的投资需求与消费性需求叠加，激化了房地产市场的供不应求和房价的持续上涨，而房价不断上涨的态势反过来坚定了投资者利用房产保值增值的信心，诱使更多的投资者投资房产。 　　3.投资需求和房价上涨相互推动，形成了“恶性循环”。 　　从供给的角度来看，与其他商品相比，土地特殊性表现在其具有稀缺性和不可再生性。在我国，尽管土地面积居于世界前列，但一方面，我国地形复杂，加之我国为了确保粮食自给安全，对于可利用土地最大来源的耕地划定了红线进行严格的保护，实际上可供开发利用的土地稀缺，另一方面，我国人口众多，人均可分配面积较少。伴随城市化的推进和经济发展，土地需求不断增加，而与此相对土地虽能被不断开发利用满足需求，但土地无法被创造。 　　除了自然条件和人口等因素的影响外，造成我国土地供给紧张的另一个重要原因就在于我国对于土地供应的行政控制。我国法律规定，只有国有土地的使用权，才能被用于商品房的开发。政府垄断了我国土地的供给，在农村集体土地等转化为国有土地并投放市场的过程中，政府的低效率或者是对于土地供应规模和速度的有意控制，都可能在一定程度上影响土地的供给速度和规模。 　　土地特性和自然条件决定了土地的供给是缺乏弹性的，而行政控制将土地供给缺乏弹性的影响进一步放大，导致了土地供给无法满足房地产需求增长的速度。 　　（二）公共政策缺陷 　　1.土地财政。1994年中央政府启动了分税制改革，改革使得原本由地方收取的大量税收收入收归中央。然而失去税收收入的地方政府的事权不仅没有减少，反而在一定程度上有所增加，为了平衡财政收支，想方设法增加本级政府的收入成为了地方政府的紧迫之需。无疑，“地方财政”使濒临困境中的地方政府看到了一线曙光，成为了地方政府的“救命稻草”。由此，产生了主要依靠出让土地使用权来增加本级政府财政收入和维持财政支出的“土地财政”。 　　如果说分税制改革是“土地财政”产生的外在因素，那么政府对于土地的垄断供应就是“土地财政”的内因支撑。前已述及，我国法律规定，只有国有土地的使用权，才能进入土地一级市场有偿转让，才能被用于房地产开发，我国农村集体土地要转变为城市建设用地，必须先经过国家征收征用转化为国有土地，然后再由政府通过“招、拍、挂”的方式转让给开发商进行房地产开发建设。简单来说，政府是土地资源的收购方，也是土地销售的组织者，更是土地规则的制定者。在这样一种垄