北京光大锦绣城营销策划教学教案.pptVIP

光 大 锦 绣 城 09 年 下 半 年 营 销 策 略;价格的拔升;NO.1;打造呼市光大 第1个 完美开篇之作;打造呼市光大完美开篇之作;Part.2. 呼市近期大市回顾;2009年1-6月投资量同比降幅惊人;2009年1-6月份商品房施工、新开工、竣工情况;2009年1-6月商品房市场消化率迎来小高潮;2009年1-6月呼市商品房销售价格增速平稳;中端价位商品房占市场总销量的较大比例;中等规模的户型产品在商品住宅销售占比较大;2009年1-5月份呼市楼市小结;Part.3. 主要竞争对手近期表现;绿地中央广场;典型竞争个案——金隅时代城;金隅时代城5月份销售情况;金隅时代城6月份销售情况;典型竞争个案——绿地中央广场;绿地中央广场5月份销售情况;绿地中央广场6月份销售情况;典型竞争个案——巨海城;巨海城5月份销售情况;巨海城6月份销售情况; 项目周边近2月来，代表性楼盘都是集中在项目所在的区 域，每个月销售在30-40套之间。巨海城由于具备外来发 展商难以企及的优势，和该项目的竞争点主要在于产品和 服务，而且是一个长期的过程。;Part.4. 项目目标客户分析;成交客户区域来源;成交客户信息来源;成交客户年龄结构;成交客户工作职务;成交客户置业次数;成交客户认同项目因素;未成交客户的阻力因素;目标客户消费特征;Part.5. 项目销售节奏安排;销售策略节奏安排;销售策略节奏安排;销售策略方式选择;销售策略价格走势;Part.6. 项目推广策略安排;合富的策略—— 时不待我，不进则退；一颗红心，双拳出击。;策略指引： ;抢市场，确保客户来访量;稳守赛罕区，西拓玉泉，深挖两大城区中心地带。;客户拓展方向：深度挖掘，吃透城区;拔高项目形象，提升市场认知，建立形象统治力。;锁客户，确保客户精准度;上山下乡，主动拓展团体客户，组织销售特惠专场。;资源联动，适当利诱，精准挖掘。;小众推广，锁定客户。;保成交，确保项目成交量;加快工程进度，完善展示环境，提升客户认可。;加强培训考核，提升销售人员服务水平。 阶段性适当奖励，促进成交。;活动营销提升卖场气氛，促进到访客户成交。;从导入期至开盘期的形象传承;项目的市场定位;项目形象统领方向;项目下半年推广阶段划分;重点媒体策略：户外宣传主题;活动策略：保持密度，阶段性重点支持;线上营销推广： 1、户外更换：主题“澳洲园林对话宜居品味” 2、宣传物料配合： 增加以园林为专题的销售单张 3、短信广告： 加推促销房源信息和月度主题活动信息 4、外展宣传： 地点：维多利百货 内容：项目整体概况 5、人力推广： 派发地点：在前期重点成交出客的区域和玉泉区内五塔寺、烟厂华联一带 ;线下推广活动： 活动主题一：呼市东南部发展史展 1、活动时间：7月-8月 2、协办方：赛罕区政府 3、目的：通过追溯呼市东南部区域发展的历程及旧人旧事，呼唤群众对区域的热衷情感，借此提高项目的本地品牌 4、活动内容： A、旧人旧事：呼市东南部建设的鲜人事迹 B、大字报：征集本地人的原创作品，与前辈的奋斗历程 C、现场展示：将相关的图片和文字内容做成展板，放在销售中心，既可以增加项目的文化感，也便于销售人员作为现场讲解的道具;营销部署;营销部署;线上营销推广： 1、户外更换：主题“精装生活观，光大为你做更多” 2、宣传物料配合： 增加以精装修为专题的销售单张 3、短信广告： 秋季展会、精装推介会的告知信息、精品房源的促销信息 4、外展宣传： 地点：维多利百货 内容：项目整体概况+园林、精装信息 5、人力推广： 派发地点：主要深度搜索重点的成交出客的区域 ;线下推广活动： 活动主题一：呼市人居发展史展 1、活动时间：9月-10月 2、协办单位：呼市房产局 3、目的：通过追溯呼市居民置业的变迁，引导他们接受住宅新理念（如精装修），树立项目是呼市人居新标杆的形象地位 4、活动内容： A、文章征集：“我的房子”，征集呼市人置业选择变化中的故事。 B、图片征集：“老照片”，征集以家庭为单位的团体在过去居住环境中值得回忆的照片 　Ｃ、现场展示：将相关的图片和文字内容做成展板，放在销售中心。;营销部署;线上营销推广： 1、户外更换：主题“精装你的锦绣人生”+销售信息 2、短信广告： 客户群：光大会会员、现场积累客户、前期成交业主 内容：销售信息、产品信息、活动信息、关系维护 线下营销推