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房地产的项目目标成本管理浅论 　　摘要:在当前金融危机背景下,房地产企业不得不考虑如何加强成本管理增加企业利润,文章主要探讨目标成本管理在房地产项目的应用。 　　关键词:房地产;目标成本管理;企业利润空间 　　中图分类号:F270文献标识码:A 　　文章编号:1674-1145(2009)27-0091-02 　　 　　在经历了最近一轮的金融危机洗礼后,企业的利润空间受到挤压,房地产企业不得不考虑如何加强成本管理,力图通过节约开支来维持或者增加利润。而目标成本管理这一管理方式也越来越受到各大房地产的重视。 　　目标成本是房地产企业基于市场状况,结合企业经营计划,根据预期销售价格和目标利润进行预先确定的,经过努力所需要实现的成本指标,是项目成本的控制标杆。 　　 　　一、目标成本管理的原则 　　 　　成功房地产企业的目标成本管理要其体现先进性和严肃性,在市场导向原则、准确严谨原则、事前控制原则、动态管理原则及可追溯性原则的基础上进行管理。 　　市场导向原则:目标成本管理以市场为导向,确保目标利润的实现。 　　准确严谨原则:目标成本指标应科学准确,每项来源都要有充分依据,保证目标成本的权威性。 　　事前控制原则:目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段,凡事做到事先控制为主,事中事后控制为辅,在立项、设计、施工之前发现问题,减少无效成本。 　　动态管理原则:建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏,确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 　　可追溯性原则:编制目标成本的资料,包括:规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用、管理费用的计算依据及其他相关文件等,须及时收集、整理、归档。 　　 　　二、目标成本的形成及合约规划的分解 　　 　　成本控制是以运营管理为导向,希望对预计要签订的合同进行事前控制,因此按照“合同分类”思想构建控制科目。“目标成本法”是有效实施成本管理的手段。其基本思想是:制定目标成本,将目标成本按预计要签的合同大类进行分解;同时将目标成本落实到具体的责任部门把目标变成可执行的行动计划,并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改进措施。 　　目标成本的形成在项目开发的不同阶段会渐进明晰,从土地投资论证到工程实施,会形成多个版本。如将目标成本划分为土地版、启动版、执行版多个版本。 　　按控制科目树(合同类别)确定的目标成本使集团统一管控的科目变少,项目团队通过提前预估每一个控制科目下可能会发生的合同(合约规划)来指导合同签订,实现对成本的控制转移到对合同的控制,将成本控制载体由对“明细费项的控制”转为对“合约规划对应合同的控制”。 　　合约规划的编制过程也是一个渐进明晰的过程,在前期做合约规划时,肯定有部分费用难于明确,引入规划余量的概念,来标明暂时不能明确的费项,随着项目的推移逐渐将规划余量转换为明确的合约规划,并进一步明确为具体的合同,企业通过规划余量可以快速判断项目成本是否超目标成本。 　　 　　三、目标成本的编制 　　 　　项目目标成本土地版:在获取土地前,根据项目定位、项目预案、土地信息和周边市政配套情况,参考类似项目的成本数据或已结算项目的数据进行编制,其作为规划设计、方案设计阶段目标成本的参照依据。 　　项目目标成本启动版:方案设计完成后,根据规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积及相应建筑指标进行编制,其作为限额设计的依据。 　　单体的建筑指标应包括:外墙面积指标、外保温面积指标、外装不同饰材的面积指标、外装线条指标、门窗面积指标、屋面饰材指标、防水面积指标、大堂装饰面积指标、室内公共部分装修面积指标、室内精装修面积指标(精装修交房项目)。 　　基础工程成本应结合地质勘察报告,计算基础工程量结合历史数据、市场预期测算。 　　主体工程成本的工程量参考历史项目的经验数据,单价结合现合同条件及市场预期进行测算。 　　景观工程成本的工程量应按照方案图进行测算完成,至少应包括:景观面积、软景面积、硬景面积、水体面积、铺装面积、挡墙工程量、围墙工程量、代征绿地面积。 　　三通一平工程成本的土石方工程量应根据方案图(或平场图)、原始地貌图进行计算,施工道路、施工水电、临时设施根据施工平面布置图测算。 　　基础设施工程成本根据综合管网图(初步方案)测算工程量,至少应包括:道路工程量、雨污水工程量、雨污水处理池工程量、强弱电管网工程量、给水管道工程量。 　　财务成本是企业在项目资金筹措时产生的成本,项目管理成本是企业为完成项目有关的业务工作而花费的成本支出,可根据项目开发计划及已有相似项目使用情况进行调整编制。 　　营销成本可根据项目推盘计划及已有相似项目使用情况进行