房地产的项目风险防范的方法的研究.docVIP

房地产的项目风险防范的方法的研究 　　从经济学角度来说风险与收益成正比，高风险意味着高收益，低风险意味着高收益，房地产项目是拥有较高风险和收益的行业，房地产开发具有占用资金大、投资周期长、变现能力差和价格波动大的缺点，而且房子还收到国家的货币政策、财政政策、税收政策等影响，房地产项目预期获得高收益的情况下，同时面临着很高的风险。开发商在投资的过程中要防范和控制投资风险，控制风险损失，风险控制一般分为分为主动控制和被动控制： 　　一、被动的风险防范 　　1.投资风险回避 　　风险回避是指项目业务害怕风险的发生，在可供可选择的方案里，放弃风险大的项目，他在规避风险的同时，也放弃了风险大项目带来的收益，这是一种消极的行为，一般是比较保守的决策者选择的一种方式。 　　2.投资风险转移 　　投资风险转移是指投资者为了避免财务形式，在充分调研的情况下，付给其他人一定的代价，由他人与自己工程承担责任的处理方法，一般来说，常用的方法三种发别是契约、保险和财务形式的： 　　（1）契式的风险转移 　　房地产企业为了避免承担风险，他在开工时，直接与和自己相关的企业签订合同，由对方承担风险。开放商为了避免房子卖不出去压在自己手里占用大量的资金，他常用的方法就是让一个房地产销售公司进行包销，这样房子没有卖出去，和房地产开放商也没有关系，他并不承担什么责任，这样他在开发后不承担销售不出去的风险，这样达到了风险转移的目的。 　　（2）保险形式的风险转移 　　保险（insurance）是指在投保人向相关的保险公司支付保险费，在合同规定的时间内，如果投保人发生了合同里约定的事故，保险公司按照合同的规定对出事故的人或者事情进行赔偿。一般房地产开发企业安全一直是开发商比较头痛的事情，如果出现了人员的伤害，不但面临着巨额的赔偿，而且因工人家属的闹事等直接会导致停工等糟糕的事情，开发商可以为工人买建筑工人意外伤害险，如果出现工人的意外伤害，由保险公司直接对工人进行赔偿。 　　（3）财务责任形式的风险转移 　　财务形式的转移指利用财务手段来规避项目所面临的损失，采用股权合作、套期保值等方式规避风险，一般来说，为了避免大额原材料的上涨，开发商一般采用套期保值的方式，所谓套期保值，就是开发商如果想购进一批原材料，为了避免价格的上涨，他在期货市场或类似的市场，先卖空一批原材料，如果价格真的上涨了，开发商多花了钱买进原材料，但是在期货市场上赚到了钱，两个市场盈亏抵消，避免价格上涨给房地产商带来的损失，但是如果价格下跌的情况下，房地产商并不能享受价格下跌带来的利润空间。这样充分说明了在经济社会上如果为了规避材料上涨的风险，同时也不能享受原材料下跌带来的利润，这也是一种风险。 　　二、主动的风险防范 　　被动的风险防范，虽然避免的风险，但是也损失了风险带来的收益，主动投资风险控制只要是用积极的手段来进行风险防范，主要的方法分为经济手段和非经济手段，他们的共同特点都是提前对风险进行估计，然后用主动的方式来进行风险方法，在规避风险的同时，提高了自己的收益。主动的投资风险控制主要有投资组合控制和计划控制两种。 　　1.投资组合控制 　　按照投资组合理论，通过多项资产的组合投资，可以在收益不变的情况下，降低风险，或者是在风险不变的情况下，提高收益，也就是说投资组合可以分散掉一部分非系统风险，也就是经常说的鸡蛋不能放在同一个篮子里。现在，很多企业多采用多元化的方式来进行投资，通过投资组合控制自己的风险。大型的房地产开发企业例如万科、恒大可以通过投资不同类型或不同区域的房地产项目，两种方法结合起来使用（万达广场，恒大冰泉等），来分散投资风险。 　　2.计划控制 　　计划控制是指项目开工前，对项目全体规划进行充分的计划，并预测可能出现的风险情况，提出各种各样的预案，当风险出现时，开发商用各种计划的预案进行应对，使原来的计划能够达成的方式。计划控制最重要的就是执行力，全体员工按照计划进行工作，将实际工作与计划相对比，及时发现偏差，采取有效措施把偏差纠正到合理范围之内。 　　三、投资风险防范措施 　　在投资进行可行性研究时，我们认为项目是否可行的时候，最主要的方法就是对房地产项目产生的经济效益进行折现，但是我们进行折现所用的折现率和预计的产值，都是估计的，也意味者实际情况与计划情况不一样，那么怎么在项目评估的时候把风险因素考虑到里面，在项目可行性研究中，体现出风险的存在，我们一般采取两种方法，一种是对折现率进行调整，即调整贴现率的方法，第二种是未来的经济预测值进行调整，即肯定当量法： 　　（1）风险调整贴现率法 　　风险调整贴现率法，一般来说，如果一个项目的风险越大，投资者要求的资本回报率越高，这种方法根据不同的风险调整投资回报率，即项目可行性研究报告里