商业地产的开发及盈利模式(59页)幻灯片资料.pptVIP

商业地产开发与盈利;可持续发展是商业项目最终成功的关键，商业销售成功、招商成功、开业成功等阶段性的成果表现，并不能意味着商业项目的开发成功；;商业地产研究的根本是消费力研究，而消费力在时间和空间上的多维度动态表现都非常重要，这个也是商业地产问题复杂性的根本原因；;商业地产在进行消费力研究的同时，必须关注开发机构的资源条件，资金能力、风险承受能力、盈利模式要求等构成的内因与市场外因对项目定位有同样的主导作用；;基于消费者行为研究的价值落地是一个复合多元的解决方案;商业销售要关注投资三要素：安全性、收益性、流动性；;;招商是商业项目贯串始终的动态过程，并非到开业而止，所以，经营管理公司必不可少。;基于城市发展的大思维确定项目发展模式;城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 ;;关注商家经营的成功是实现商业地产可持续发展的关键;商业地产的核心;商业地产与城市综合体;包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐；纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能，具备完整的街区特点，成为建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 通过街区的作用，充分体现了与外部城市空间的有机结合、交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 每个功能要素既有一定的独立性，同时又相互依存，互为补充，犹如一个强大的磁场，不断影响与带动整个区域乃至城市的发展，成为可持续发展的财富源泉，城市中心24小时商业消费应运而生。;可达性 位于城市交通网络发达，城市功能相对集中，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高密度，集约性 建筑的高度及外观具备代表性，属于城市的标志建筑群 人口密度大，人流密集;风格统一 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 多功能集聚 实现完善的工作、生活配套运营体系，拥有城市的多种功能，包括商务办公、居住、酒店、商业、文化娱乐消费，完善的交通出行系统，形成多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。;巨大的社会效应 城市中心由于所处的位置和庞大的规模，注定其一定会成为城市名片，产生巨大的社会效应。成为文化、建筑、旅游的标志性项目。 巨大的升值潜力 项目的成功开发与运营，将带来巨大的社会价值，随着城市化的进展和经济的发展，其物业自身也具有升值潜力。;支柱产业:商业地产开发;产品线;目前商业地产盈利模式;一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，既要立足市场，通过滚动开发住宅项目，加快资金周转，确保公司当前的盈利能力，又要立足长远发展，在重点城市开发建设标志性的物业，形成稳定的经营性收入，拓宽公司收入渠道。 二是产品运营与资本运营相结合，资本运营以公司发展战略为导向，利用资本经营的杠杆作用，进入房地产相关行业，迅速扩充资产规模，达到资产快速增长的目标。 三是主副业均衡发展。 ;商业地产的经验模式;商业地产的战略合作伙伴 商业地产开发链条上选取建立战略合作伙伴，例如国内商业银行、建筑施工单位、材料供应商等 选择战略合作伙伴有三个标准： ①具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企业。 ②社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业。 ③国内相关行业的前五名。 ④对目前商业地产开发的支持： 具备产业资源，通过其行业地位或政府资源，帮助与所在地政府在圈地、商务谈判等； 直接带来现金流； 提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现巨额回报； 消化目前项目商业面积，能快速回线，产生极大的促进作用； 能缩短目前商业项目的孵化期。;商业管理公司 开发与运营环节同一化，避免前后理念差异 选址、规划、招商、运营紧密结合 酒店管理公司：对应不同城市选择相应酒店类型及品牌 规划设计团队：理解商业、实用第一、突破创新，满足顾客和运营的需求是优秀商业设计的必备要素 专业化物业管理是提升品质的关键;打造商业地产全产业链核心竞争力;多样化融资战略 每一项产业投资，最终都有望实现与资本市场的对接。 通过专业化融投资，保证专业化企业融得的资金在本领域专业化使用，并通过自有资金增量、股权融资、引入战略投资伙伴和适当的借贷实现融资形式的多样性。 ;1、项目选址指导思想;商业地产的选址原则;项目选址;目前城市综合体选址;;城市类型;宏观环境分析目录;1.1 二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市;1.2 二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市;1.3 二、三线城市房价收入比较为合理，购买力强劲;二、三线城市住宅楼面均价远低于一线城市，拿地成本相对较低; 1.4 随着城市化进程的加快，城市内基础建设越来越好 ，商品住宅市场开始在更多的城市发展壮大;1.5