宏观经济和资产价格趋势分析教程教案.pptVIP

我们认为，在未来6个季度之内房地产市场持续膨胀。 1、预期2009年销售面积和金额均接近甚至超过2007年，而竣工面积则很可能创下历史新高。 2、开发供应的去存货化速度快于预期，目前全国平均减少了3-4个月的存货，去存货化进程已完成1/3；总量上年内基本可以使存货接近正常水平。 3、市场需求逐步由刚性需求带动投资需求，从一线城市向二三线城市扩散。 4、复苏在中期内是否可以持续取决于国际和国内实体经济的复苏，取决于宏观政策变动（例如货币政策和物业税等）。 信贷持续宽彻底改变了未来资产价格和实体经济价格走势，目前两者的背离是不可持续的，中长期贷款和大额贷款在迅猛增加。 中国房地产短期趋势膨胀；长期趋势增长；中期趋势尚难判定。 1、2020年前后发生的三大变化：一是人口达到巅峰；二是名义城市化率超过60％；三是居民储蓄率下降到15％-20%； 2、人口达到巅峰意味着不动产的居住和商用功能趋于饱和，新房市场逐步让位给存量房市场； 3、名义城市场化率到达60％可能意味着从农村向城市转移的人口逐步放缓慢； 4、货币化进程的放慢导致收入房价比成为硬约束。2010－2020年期间，中国仍然保持快速的货币化进程，此外，储蓄率仍然据高不下，目前居民每年储蓄增量相当于2006-2008商品房年均销售额的2倍。 2005年以来商品房销售面积的同比变化 左：房地产开发投资同比增速