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锦州项目 项目前期投资背景分析 目录 1、锦州概况 （1）地理区位 （2）内外交通 （3）行政规划 （4）人口发展 2、锦州经济运作特征 （1）GDP与人均GDP （2）固定资产投资 （3）人均可支配收入 （4）社会消费品零售总额 （5）三产比重 3、锦州投资背景分析 （1）锦州概况与分析 （2）锦州经济运作特征与分析 （3）锦州城市规划及开发现状研究与分析 4、房地产新政研究 5、房地产市场运作特征 （1）房地产市场运作特征 6、土地市场分析 （1）2009年---2012年锦州市土地市场成交情况研究分析 （2）2009年---2012年锦州市土地成交量分析 （3）2009年---2013年锦州市土地成交价格分析 （4）土地市场分析小结 锦州概况篇 锦州概况之地理区位 锦州市位于辽宁省的西南部、著名的“辽西走廊”东端，是连接华北和东北两大区域的交通枢纽。东接辽河平原，与盘锦市、沈阳市相连，南临渤海辽东湾，西连葫芦岛市，北与朝阳市、阜新市毗邻。距辽宁省省会沈阳220公里，仅2个半小时的车程。 锦州是辽宁西部区域性中心城市。辽宁省14座城市可按区域划分为三个组团，一个是以大连为中心的辽东半岛城市群，一个是以沈阳为中心的辽宁中部城市群，再一个就是以锦州为中心的辽宁西部城市群。 锦州市位于中纬度地带,北纬41.07，东经121.09，属于温带季风性气候。常年温差较大，全年平均气温8℃一9℃，年降水量平均为540一640毫米，无霜期达 180 天。气候主要特征是：四季分明，各有特色，季风气候显著，大陆性较强。为发展农、林、牧、渔各业提供了良好的条件。 锦州概况之历史沿革 锦州历史悠久，是一座有着1000多年建城史的历史名城。据考古发掘证明，自远古以来，历代相传，人烟不绝，并与中原文化有着密切联系。夏、商、周奴隶社会时期，这里属冀、幽二州地。春秋时期属燕地，战国时属燕辽西郡地。秦、西汉时分属辽西、辽东郡地，东汉时大部属辽东属国。三国时属幽州昌黎郡地，晋代属平州昌黎郡地。隋代时西部属柳城（今朝阳）郡地，东部属燕郡地。唐代初属营州（今朝阳）总管府辖，后属安东都护府辖，废府后归平卢节度使辖。辽代分属中京道和东京道辖。公元911－926年，辽太祖耶律阿保机“以汉俘建锦州”，锦州之名始于此时。金代改辽道制为路制，当时属北京路辖，元代分属大宁路和广宁府路辖。明代建军卫制，下设卫所，当时置广宁卫，广宁前、后、左、右、中（今锦州）屯卫，以及义州卫、宁远卫，先属辽东都指挥使司，后属辽东巡抚辖。清康熙元年并广宁中、左、右、三屯卫为锦县；康熙三年设广宁府，不久撤销；康熙四年设锦州府。中华民国成立后废府设县，当时各县属奉天省辽沈道辖；1928年废除道制，1929年省改名辽宁，当时各县直隶辽宁省：1931年“九·一八”事变后，各县皆属伪奉大省；1934年设锦州省，管辖各县；1937年口伪政权施行市制，始设锦州市，中县分治，伪省、市、县公署皆驻锦州。抗日战争胜利后，共产党曾一度建立辽西专员公署和锦州市政府。1948年10月锦州解放后，属热河省热东专署辖，1949年1 月成立辽西省，省政府驻锦州；1954年8 月辽东辽西省合并为辽宁省，锦州市为省辖市，以后两次成立锦州专区， 1968年专区撤销后实行市领导县体制至今。 锦州概况之内外交通 锦州市素有沟通关内外“咽喉要道”之称，扼“辽西走廊”东端，南临渤海，北依松岭山脉，是连接中国东北地区和华北地区的重要交通枢纽。有“四省通锦”之说。东接“辽中南”工业区，南临渤海，西连”京津唐“工业区，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林的广阔腹地。是环渤海经济圈、东北亚经济圈的交汇点，连接东北内陆与渤海的黄金走廊 锦州概况之内外交通之铁路 锦州境内有京哈铁路、沈山铁路、锦承铁路、大郑铁路、沟海铁路等铁路 锦州市主要车站为锦州站和锦州南站，可通往沈阳、大连、丹东、北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、太原、成都、西安、福州、济南、长春、哈尔滨、齐齐哈尔、乌兰浩特、三亚等大中城市。 境内还有大虎山站（二等站）和新立屯站（三等站）、沟帮子站（三等站）、凌海站（三等站）、义县站（三等站）等主要车站。 锦州南站 锦州南站 锦州站 锦州概况之内外交通之公路 京哈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。锦阜高速公路、锦朝高速公路及102线国道使锦州与周边城市形成了“一小时城市群”，与沈阳、大连、天津、北京等城市形成了“3小时城市群”。公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。全市拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。 锦州概况之内外交通之航空 锦州小岭子机场是辽宁省西部唯一一座达国际4C级标准的民航机场，已连接香港、韩国首尔国际航线，国内上海浦东、青岛、大连、上海、广