商地产经营模式及售后回租相关税收法律和账务处理讲义资料.pptxVIP

社会型企业 服务型企业 投资型企业商业地产的经营模式及售后回租相关 税收法律和账务处理构想一、商业地产售后回租相关税收法律1、《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复?》国税函[1999]144号规定：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。 2、《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复 》国税函〔2006〕478号?规定：酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。一、商业地产售后回租相关税收法律3、《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复 》国税函〔2008〕576号?规定:房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款，根据个人所得税法的有关规定精神上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。 4、《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知 》国税发［1998］217号?规定： ?物业管理企业代有关部门收取水费、电费、一、商业地产售后回租相关税收法律燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字〔1998〕7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 5、《国家税务总局关于代理业营业税计税依据确定问题的批复》国税函〔2007〕908号?规定：纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。纳税人从事代理业务，应凭以下凭证作为差额征收营业税的扣除凭证：营业额减除项目发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法一、商业地产售后回租相关税收法律有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。6、《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号?第三条第(十九)项规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 7、《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 一、商业地产售后回租相关税收法律?8、《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 ?》财税〔2005〕181号规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。9、《中华人民共和国印花税暂行条例 》规定：财产租赁合同按租赁金额的0.1%贴花，税额不足1元，按1元贴花。10、《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条规定：个人出租财产的租赁所得，每次收入不超过4000元的减除费用800元；4000元以上的减除20%的费用，其余为应纳税所得额，税率为20%。 二、商业地产运营管理模式 商业地产售后回租管理阐述 开发公司销售合同业主商业管理公司租赁经营者委托租赁合同物业管理合同注：1、图中的商业管理公司应该是一个具备物业和商业运营管理双重经营范围公司 2、在物业