20121123保利地产常德项目研判及建议.ppt

市场小结： 1、常德市场体量较小，年成交仅100万平米左右；常德楼价最近两年攀升过快，缺少成交放量支撑，继续攀升的空间不大。 2、常德楼盘的去化速度不高，典型楼盘的去货速度为50-100套/月。对本项目而言，片区内共约200万平米的可售货量，后继销售压力巨大。 3、高附加值产品在常德更为受用。通过大面积花园、阳台实现赠送面积现象比较普遍，N+1户型更受市场欢迎。板式多层电梯洋房是常德市场最高端产品形式（不考虑别墅）。多层较高层有800-1200元/平米的溢价。 4、常德市场尚缺少真正意义的在规模、展示、产品、品牌诸方面全面占优的标杆性项目。绿地新都会作为常德首个全国性品牌发展商项目，产品品质及项目规模都有较大优势，但其区位限制了该楼盘的影响。保利柳叶湖项目出于在区位、景观、品牌、产品、规模诸方面的优势，具有引领常德楼市的明显潜能。 启示 1、20万体量是一个较为稳妥的拿地体量，10万方/年的消化速度是峰值 2、柳叶湖片区认可度偏低，市场仍需一定教育期 2、折合楼面地价900元/㎡的土地成本优势不明显 3、升价不放量的市场格局限制后续成交攀升，项目投资收益摊薄 常德不乏消费力，同时渴望大开发商改善居住品质，若地块为市中心核心地块，风险相对摊薄 附：常德市场走货情况 板块 代表楼盘 规模 主力户型 价格 去化情况 月均去化 城北区 怡景御园 8.9万 90平米两房，118-124平米三房，138平米四房 多层5200，高层4900 2012年9月29日二期开盘至今170套 150套 北金城 12万 96平米两房，122-128平米三房 5300 2012年9月二期开盘至今200套 65套 老城区 公园世家 18.7万 142-185平米三房、四房 5900 2011年初至今900套 40套 锦绣朗峰 5万 52平米一房，81平米两房，98-119平米三房 4900 2012年7月开盘至今300套 75套 柳叶湖 紫金城金色世纪 9.5万 125-138平米三房，145平米四房 4800 年底入市 -- 三一翡翠湾 50万 86-103平米两房，131平米三房，143平米四房 多层6000，高层5000 2012年7月至今160套 45套 泰达润景园 9万 131-143平米三房，151-170平米四房 多层5000，望湖高层7000 年底入市 -- 城东区 盛唐四月天 24万 53-89平米两房，98-133平米三房，141平米四房 多层4700，江景高层5200 2012年9月29日至今200套 130套 沅江公馆 5.3万 99平米两房，122-138平米三房，175平米四房 多层5000，江景高层5250 2012年10月20日至今120套 120套 鼎城区 江南大院 13万 84-91平米两房，118-127平米三房 多层3500（一年前），高层3700 2011年6月至今1000套 60套 莱茵小镇 30万 89平米两房，111-122平米三房 3800 2011年7月至今700套 50套 宏泽佳园 23万 92-111平米两房，134-149平米三房，178平米四房 高层3700 2012年8月二期开盘至今80套 30套 德山 绿地新都会 33.7万 90-118平米两房，120-141平米三房 3800 2012年7月至今103套 25套 表： 常德楼市各板块代表楼盘销售情况 市场 常德在售楼盘规模普遍不大；主流去货速度在50-80套/月。个别优质楼盘在新开初期月走量可超100套/月。 总价(万) 1居 2居 3居 4居 面积（㎡） 50 60 80 70 90 2居集 中区间 3居集中区间 100 110 120 140 10 20 30 40 50 60 70 150 160 80 130 图： 2011年常德楼市整体面积与总金额区间 市场 市场主要成交集中在80-100㎡两房，总价在40-50万元；120-130㎡三房 ，总价在52-65万元。 常德市场上送面积现象较为普遍，N+1户型是最常见手法，深受市场认可。 整体来讲，多层较高层更受欢迎，也有800-1200元/平米的溢价。 客户群体 群体规模 购买实力 公务员、泛公务员 约7-8万人，其中泛科级以上3000人左右 灰色收入较高，科级以上家庭年收入15万元以上 企业客户 常德卷烟厂 员工近5000人 基础员工工资约10万元，公积金丰厚，年收入30万以上 常德烟草机厂 员工1300余人，其中专业技术人员近400余人 技术员工，中层管理收入较好，年收入10-20万之间 德山工业区 工业企业200多家，规模以上企业近70家 企业主/中高管个人年收入在20万以上 商人 桥南市场 商户约5000家，从业人口月2.5-3万人 购买实力一般，一般单铺年收入约5-10万元