沈阳世创南麓世家项目推广思考_110ppt.ppt

写在前面的话 经过了解，目前项目二组团在售，一组团已基本售罄，销售情况良好。在这种情况下，探讨有没有提价的可能，这是其一。 其二，如果提价是切实可行的，那产品上能够给出什么支撑，还需要作出什么调整？ 经过几轮的头脑风暴，拿出了解决项目两大难题的针对性的方案，希望能够对项目有所帮助。 扬一场 世家的风范南麓世家项目推广思考 世创·沈阳 2007/06 目录 一、价格提升的可行性论证 二、产品建议 一、价格提升的可行性论证 宏观市场分析 区域市场分析 二手房市场现状 （一）07年宏观市场分析 （一）外地开发商－－抢滩登陆 06年之前，鞍山市场几乎都是本地开发团队，比较有实力如：大德、华阳等开发公司。 06年开始，外地开发商开始进军鞍山市场，从06年的河畔曙光、五金机电城到07年的凯圣凡尔赛、恒治新东方、阪芙小镇等，外地开发商纷纷抢滩登陆，抢占市场份额。 07年完全外地背景的开发商占到市场份额的3成之上，不完全外地背景占到9成以上。 （二）行业－－井喷式的发展 1、楼盘数量放量的态势 06年全市新项目寥寥无几，以大德阳光800为代表的新项目得到了市场的追捧，面世短短3个月，销售突破80％的大关。其他供应多为在建项目的后续阶段（如绿色智慧城6期。） 07年全市新项目为50余个之多（目前统计），供应量超过200万平，与06年形成强烈的反差。 2、注重品质感的诉求 3、价格直线上升 宏观市场小结 （二）区域市场概况 铁东区－－鞍山高尚生活区 规划 环境 人文 交通 学区 …… 铁东区现状分析 高端项目比比皆是 钢都花园－－尖端产品。价格全市首屈一指，价格达到6000－－7000元。 大德翠韵华庭－－高品质楼盘的代表作。在几年之前，价格已经突破3000元。 恒治新东方－－崛起中的新贵。得到行业内的广泛关注。即将突破4000元大关。 …… 小结 鞍山高尚生活区的代表。铁东区由于规划、学区、交通、环境等优势，成为市民们置业的首选地带。 产品无论从品质、价位上均代表了整个城市的最高水准，是行业标准的制定者。 营城子版块 营城子－－成熟板块 由于万科城市花园、欧华庄园等项目的加盟，短时间内催熟了营城子板块。居住人群以及价格等方面得到极大提高，摆脱了明达花园等楼盘2000元以下价位的印象。成为与高新开发区比肩的又一富人区。 代表项目 万科城市花园 欧华逸景小镇 万泰·锦绣华城 …… 万泰·锦绣华城 2006.7起售，起价为2300元/㎡，价格区间为3400-4100元/㎡。产品线比较丰富，以多层和小高层为主。 目前一期基本售罄，二期积累客户阶段，促销力度较大。是区域内为数不多的在售项目，（其他均为扫盘阶段）。 所在地势风水很好，受商人的欢迎。 万科城市花园－－区域新价值体系的奠定者，产品品质标杆。领跑者的姿态。 一期为2005年10月份面世，起价为2500左右。目前的均价为3600左右。 （三）二手房市场 3月份，鞍山二手房的总成交面积达到84644平方米，比2月份增长了一倍多。成交均价较高的铁东区仍独占鳌头，占据了94％的市场份额。 价格区间：2600－－2900元。 目前项目的均价：2800－－2900元。 段落综述 宏 观 市 场－－大量高品质楼盘的涌出，带动了市场整体价格的上 扬。 区 域 市 场－－铁东区作为全市首屈一指的高尚生活区，是全市价 格标准的制定者，给项目留下了足够的上升空间。 区域二手房市场－－价格与项目的目前旗鼓相当，佐证了项目价格上涨 的可行性。 但是价不能硬提，给市场一个理由先！ 二、产品建议 项目梳理 地段－－铁东区 基础数据 占地面积：4万平米 建筑面积：9万平米 总规划：共18栋楼。 产品线：多层，小高层，高层。 户型区间：78－－110平米。 主力户型：78－－96平 园林景观：无明显风格，却有老圃这样的重量级公司。 之前的推广都说了些什么， 做了些什么？ 报纸广告 售楼处包装 － 风格模糊，削弱了视 觉记忆度； － 难以表达项目的优势 所在。 － 与南麓世家这个中式 案名极不相符。 工地围档 视觉冲击力弱，没有对项目形成有效的传播。诉求点不明确。 想赢得竞争，就要与众不同，只有造就差异性，才能保持领先的态势，最终让项目如鱼得水。 到目前为止，全市涌现50余个新楼盘，铁东区占到半数以上。 － 剑桥国际花园 － 恒治新东方 － 凯圣凡尔赛 － 大德e世界 － …… 思考…… 可不可以尝试走中式风格的路线？ 目前有什么支撑点？ 南麓世家，一个有着浓郁中国印象的案名