项目开发跟成本管理.pptVIP

行政人事部 项目开发成本构成与成本管理 主讲人：肖 建 明 内 容 个人-企业 房地产产业链成本要素 成本管理 项目开发的核算成本结构特点 鑫苑成本控制特点 一、个人-企业 1、个人发展与企业发展 个人的机会---过程平等---结果平等 2、个人成长与企业发展阶段的匹配 3、卓越企业发展经历的阶段 二、成本要素 房地产产业链成本要素： 土地成本 建筑成本 原材料成本 设计成本 资金成本 物业成本 整合成本 房地产开发企业价值的发现 房地产开发商是资源整合性公司。 三、成本管理 成本管理是财务概念，更是战略概念-----低成本优势与差异化结合战略是企业保持竞争力的有力保障。 成本管理已经从核算型、控制型模式转为价值创造型的模式。成本核算和成本控制是基础，价值创造是核心。 低成本战略并不是单纯地削减成本，更不是一味地进行价格战，而是在努力削减成本结构的同时，增加顾客的使用价值。 有效地抵御竞争对手； 阻止买方的讨价还价能力； 提高对供应商价格变化的承受能力； 阻止潜在进入者； 延续替代产品的出现； 股东获取高于行业回报率的收益。 公司成本的责任部门 土地成本－－不可控，但可以管理，提高各项证件的办理速度（形象与利益共享）；责任部分－地产部、工程部、营销部 建筑成本－－预测、预算与利益分配，最终形成利益联盟；责任部分－设计部、工程建设部、预算部、配套部 原材料成本－－半可控，责任部门－设计部、材料采购部 设计成本－－可控：责任部门－规划设计部、营销部 物业成本－－可控：责任部门－设计部、物业部 资金成本－－半可控：责任部门－财务部、工程建设部、销售部 企业价值链的成本管理 1、全员参与的成本管理。成本管理涉及企业的各个方面，是需要企业各个部门的参与、需要全体员工的参与、是公司运营全过程的成本管理。 2、成本是一个累计过程，产品成本的发生源头是设计阶段。设计阶段的成本占总控制成本的70-80%，而设计成本关键控制是由产品的定位决定的。 3、成本管理的主要方面有：各个环节涉及那些方面、关键控制点是什么、如何实现、由谁来控制。根据房地产开发的环节，公司成本管理阶段分为如下： 项目的可行性定位阶段； 项目的设计阶段； 项目的招投标阶段； 项目的施工阶段； 材料与设备的采购阶段； 项目的销售环节成本控制； 工程预决算阶段； 期间财务费用、人工和行政管理费用； 物业管理成本。 四、鑫苑成本控制路径----低成本、差异化战略 五、项目开发的核算成本结构 1、土地费用: 土地出让金 契税4% 国有土地出让实行“招、拍、挂”政策以后，土地费用占项目总投资的比例大幅上升。 2、前期工程费: 一、规划设计 方案设计、施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计。 二、三通一平 通水、通电、通路、场地平整。 三、四证费用 市政配套费、绿化费、人防异地结建费、建筑两金 四、其他 五、项目开发的核算成本结构（续） 3、建安工程: 桩基工程 建 安 多层的建安费用大约700-800元/㎡ 高层、小高层的建安费用大约900-1000元/㎡ 材料设备 主要是：防盗门、塑钢窗、电梯、配电箱等 4、基础设施及配套: 上水 下水 供电 绿化、道路 热力、天然气 智能化 会所、小学、幼儿园 五、项目开发的核算成本结构（续） 五、项目开发的核算成本结构（续） 6、营销费用 7、财务费用 贷款利息：房地产项目开发贷款 存款利息：活期 银行各种手续费 刷卡手续费：银联公司 五、项目开发的核算成本结构（续） 房地产企业应交哪些税？ 一、房屋销售行为： 营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%） 土地增值税（0.8%） 二、租赁行为： 营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%） 房产税（12%） 三、所得税： 各种税的税基、标准、交纳时间 六、全国化发展下的房地产成本控制 1、产品的标准化与地区差异化 2、 产品定位与设计差异化 3、成本测算与ERP