深圳cbd皇庭中心区购物中心项目方案计划.ppt

* 华强北商业区是深圳目前最具活力和影响力的商业中心，主要以电子、零售业态为主，缺乏购物环境较好的购物街区 ? 截止2007年底，华强北商业网点数总共有1807 个，商业经营面积约80万平方米，销售总规 模约230亿元 ? 华强北商业区目前日均人流量高达50万人次， 节假日达70万人次 ? 华强北商业区内业态丰富，拥有服装、电子信息、钟表、珠宝等20多家专业市场，有茂业、紫荆城、曼哈等多家大型百货商场，有国美、顺电、苏宁等多家电器品类专卖店 ? 华强北商业区目前最大的“硬伤”之一是娱乐和休 闲等方面的设施较少，面积占比仅为6%，而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间，对华强北商业区的进一步升级带来极大的障碍 数据来自深圳政府在线网 华强北商业区发展现状 华强北商业区标志性历史阶段 上步工业区落成 赛格电子市场开业为标志 万佳百货重新入驻为标志 繁荣发展 向电子专业市场转变 跨入现代商业街 4.7 项目定位二 华强北商圈不是真正意义上的商业步行街 * 现有东门及华强北商业街区缺陷： 东门 商业形态单一，缺乏有影响力的购物中心； 商户品牌度低下； 规划混乱，缺乏档次感； 缺乏公共休闲空间的营造； 交通及停车问题难以解决。 华强北 高端消费群体缺失； 业态单一，餐饮休闲娱乐业态占比严重不足； 人车未分流，影响购物舒适程度； 缺乏公共休闲空间的营造； 地铁人流导入力度不够。 本项目 片区中高端人群聚集； 处于中心区，为人群接受的易达范围； 档次较高的零售品牌纷纷进驻； 购物中心逐渐形成集群效应； CBD规划合理并为舒适度留足发展空间； 地铁网络及自驾车导入顺畅。 本项目具备形成城市代表性商业街区的基本条件 4.7 项目定位二 * 时尚潮流步行街区 最具体验性生态型的 体验式商业的核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，人们最基本的生活需求满足了，就开始关注情感价值，需要感情上的愉悦享受，这就是体验； 项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心； 充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的步行街区氛围，使消费者留恋往返； 努力优化步行街区业态及节点商户布置，避免滋生消费疲劳感，让步行街区的每个角落都亲和力十足，让消费者在每个区域保持微笑。 4.7 项目定位二 * 4.7 项目定位二 项目次选定位操作原则 功能性不变 体验感不变 生态概念不变 在福华路上加一上盖将南北地块连通，形成具有体验式特色的步行街区。 通道 步行街区 步行街区 通道 * 建筑参考示意 一层路面与二层人行通道（各个路口均设有） 图示为：海德二路；层高5.5米，双向四车道。 南山商业文化中心 4.7 项目定位二 * 南山商业文化中心 图示为：二层步行街以后海大道交通方式； 二层示意图 建筑参考示意 4.7 项目定位二 * 南山商业文化中心 二层步行街示意图： 建筑参考示意 4.7 项目定位二 * 南山商业文化中心 一层路面采光井 一层与二层人行通道 二层步行街与两栋楼的连接 A、B两栋楼的连接 每层的立体效果图 建筑参考示意 4.7 项目定位二 现状 机会 竞争 　宏观经济分析 CBD发展特性 　商业发展趋势 　购物中心现状 　购物中心分析 案例借鉴 项目定位 项目整体定位 项目形象定位 分区功能定位 主体业态规划 规划及收益 建筑初步设想 收益初步测算 　项目消费群分析 项目交通分析 * 报告核心思路 5、建筑规划建议及收益测算 5.1 建筑初步设想 5.2 收益初步测算 * * 5.1 建筑规划建议 福华三路靠近深圳市会展中心，人流量较大，临福华三路的商业价值较高，若项目商业部分能延伸至福华三路，则是对项目商业价值的巨大提升。 主入口建议 * 六本木新城 区域更新综合体 多元化完美功能 城市综合体：包括商务、商业、居住、酒店、文化等多元化功能。 东京汐留 综合体间的协调发展 东京品川 综合体间的协调发展 居住 商业 酒店 商务 文化等 城市综合体 参考资料：城市综合体发展 5.1 建筑规划建议 * 注重各物业发展的协同性，利用其不同客群，设置多元化的主题，满足他们不同的需求 快乐购物 美食天地 天伦之乐 轻松休闲 5.1 建筑规划建议 * 总体建筑规划原则： 项目应在规划上超出市场，保证品牌档次在后期调整中建筑规划不落后； 商业建筑风格处理应突出“时尚感”及“优质感”的整体造型风格强调现代感及时尚感； 商业建筑色彩对于整体风格起着重要作用，色彩能很好的创造气氛，表达情感及激发购物心里，是最容易创造视觉效果和表现魅力的手段之一； 商业建筑的细节处理尤为重要，以突出各功能分区的主题为基础，透过各商业节点的细节处理，增强各主题之间的呼应与衔接； 建筑规划的同时应充