房地产（房屋）练习题.doc

PAGE PAGE 1 房地产评估 　　一、单项选择题 　　1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是(　　)年。 　　A.70 　B.50 C.40 　D.45 　　2.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的(　　)。 　　A.实际总收益-实际总费用 　　B.实际总收益-客观总费用 　　C.客观总收益-实际总费用 　　D.客观总收益-客观总费用 　　3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为(　　)。 　　A.整个开发期 　　B.整个销售期 　　C.整个开发期和销售期 　　D.整个开发期和销售期的一半 　　4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为(　　)。 　　A.120万元 B.79.23万元 C.60万元 D.100万元 　　5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用(　　)评估较为合适。 　　A.成本法　B.市场法 C.剩余法　　D.收益法 6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10%，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近(　　)元。 　　A.3 609　　B.2 500　　C.3 541　　D.4 500 　　7.土地的“三通一平”是指(　　)。 　　A.通水、通热、通路、平整地面 　　B.通水、通路、通气、平整地面 　　C.通水、通路、通电、平整地面 　　D.通气、通电、通讯、平整地面 　　8.路线价法的理论基础是(　　)。 　　A.替代原则　B.供求原则　C.贡献原则　D.预期收益原则 　　9.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于(　　)。 　　A.127.70万元　　B.139.55万元　　C.150.00万元　D.175.00万元 　　10.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于(　　)元。 　　A.1 250 　B.1 500　　C.2 000　D.3 333.33 　　11.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的(　　)。 　　A.70%　B.72.5%　　C.2/3 　　D.价值与其深度的平方根成正比 　　12.我国土地使用权出让的最高年限由(　　)确定并公布。 　　A.国土资源部 　　B.城市建设部 　　C.省、自治区、直辖市政府 　　D.国务院 　　13.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于(　　)。 　　A.400 万元　B.392万元　　C.402万元 　D.390万元 　　14.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为(　　)。 　　A.0.92　B.1.07　C.1.09　D.0.94 　　15.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表： 　　容积率0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2 　　修正系数0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0 　　可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.0，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于(　　)元/平方米。 　　A.2 160 B.2 400 C.2 430 D.3 240 16.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2-10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为(　　)。 　　A.3.6 B.6 C.2.8 D.3.4 　　17.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )评估。 　　A.成本法　B.形象进度法　C.假设开发法　　D.工作量法 　　18.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括(　　)。 　　A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费 　　B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金 　　C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿