上海星月国际广场项目业态规划建议_29ppt_xxxx年.pptVIP

* 二零壹零年八月 星月国际广场项目业态规划建议 前 言 非常感谢贵司对我司工作的信任和支持，使我司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。 本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上我司专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。 为使星月国际广场商业项目能在业态规划定位上掌握到一个更明确的方向，我司特在项目所在区域选取与本项目的消费氛围及环境相似度较高的项目，对其商业业态模式、经营状况、租售水平等作出深入的探索及分析后，以给本项目能有一个更有利而准确的市场及产品定位。 我司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚，在项目的工作中必定会全力以赴，做到最好。 ◆项目分析……………………………………………………………4 ◆项目定位及业态规划建议 …………………………………………12 目录 项目分析 项目关键指标 商办 用地性质 地上为1至6层，地下一层，建筑最高为23.9M，建筑面积为约16788.61平方米。 备注 轨道交通三号线、多条公交车、牡丹江路和同济路主干道、逸仙路高架等 主要交通 2011年11月 交付日期 16788平方米 商业面积 蓝调街区 橙色生活 整体定位 宝山区淞宝路155号 地理位置 星月国际广场 项目名称 项目分析 项目地块位置图示 项目分析 150,000平方米 总建筑面积 6-7元（一楼）、4-5元（二楼） 预测实际租金 7-8元（一楼）、5-6元（二楼） 租金报价 2007年5月 开业时间 中档 市场定位 高力国际物业管理公司 物业管理 安信置地有限公司 发展商 开放式办公、商业综合体 商业形态 牡丹江路、海江路 地理位置 竞争项目分析 安信商业广场 安信商业广场位于牡丹江路沿线，整个项目共分成6个街区，建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼 。 项目分析 安信商业广场分析 位于牡丹江路商业区，是区域首个开放式商业街区； 整体形象较好，档次较高； 共有三层，首层除服饰类，其余经营状况较好， 二层大量空置，经营困难。 与本项目分属同一商圈，其地理位置优于本项目，对本项目造成了一定程度上的客源截流，形成很直接的竞争关系。 项目分析 2008年11月 开业时间 2—3.5元/平方/天 预测实际租金 3—3.5元/平方/天 租金报价 中档 市场定位 弘基物业管理有限公司 物业管理 上海新黄浦置业股份有限公司 发展商 创意园（餐饮、休闲） 商业形态 5万平方米 总建筑面积 宝山同济路999号 地理位置 创邑·幸福湾 创邑·幸福湾位于宝山区友谊路、同济路交接处，建筑面积约3万平米，原为幸福摩托车厂，保留有21幢厂房仓库及办公楼，是一座涵盖办公、商业配套、企业总部的创意产业园区，项目整体呈Loft式商业形态。 项目分析 创邑·幸福湾分析 项目所在的地理位置偏于牡丹江路核心商圈； 周边交通环境阻碍了项目的发展，导致无法聚集人气； 商业动线设计不合理，部分街区人气不足； 地铁三号线友谊路站近在咫尺； 综合来看，偏离本项目所属商圈，且其规模效应不强，辐射半径有限，与本项目未能形成很直接的竞争关系。 项目分析 综合来看，与本项目在商业形象、档次上现阶段在淞宝区域内最直接威胁的竞争对手为安信商业广场； 未来可构成直接竞争关系的为距离项目不远的宝山体育中心大型旧改项目，而项目届时已经过了一定时期的培育，商业氛围已较成熟； 因此，项目的整体定位规划应有发展的眼光，立足现状，把握趋势，方能赢得市场。 项目分析 项目定位及业态规划 项目定位依据 考虑定位时需注意的因素 作为星月国际广场要有一个稳妥的定位，我司认为须根据下列六个主要考虑点出发才能照顾全局。 1 主要目标消费群的 消费次数(频率) 高：周边居民 低：其他外围人群 项目定位及业态规划 主要目标消费群的 消费能力 2 较高：淞宝区域居民 不肯定：其他外围人群 主要目标消费群的 主力业态需要评估 3 集中具规模及形态的餐饮、生活配套及休闲娱乐 项目定位及业态规划 星月国际广场的 企业品牌形象 4 应必须有 日常生活基本配套 及不能流于低档 的配套行业 配合办公楼产品 与之相呼应 产品定位 在区内地理位置的 经营效果、租金收益 及生存空间的兼顾 5 商铺装饰明亮 档次中档 商户业态应需要有 规范性的经营划分 6 不一定先考虑最高 租金的行业 而应选择最受消费者 欢迎的行业 项目定位及业态规划 定位因素分析 主要目标消费群是淞宝 地区的居民 必须有日常生活 配套设施 及有一定良好形象的 配套行业 整体的装饰明亮，档次中档， 商户业态应需要 有规范性的经营分析 须满足体现项目的第一印象 消费者需