上海静安紫苑项目整体营销提案-148ppt-38m.ppt

一、基本参数： 物业名称（暂定）：静安紫苑 地 理 位 置：江宁路武宁路口 地理区块：南京西路CBD 物业属性：商住办综合物业 容积率： 4.69 工程状况：开工时间：2004年10月16日 竣工时间：2007年年底 建筑面积：约5万平方米 ，其中：酒店式公寓21,899 ㎡ ； 办公部分8,450 ㎡ ； 商业部分 8,190㎡ 楼层状况：27层，其中：1-3层为商业裙房和会所配套； 4-20层为标准层， 20-27层每层均有屋顶花园 三、SWOT分析 优势： 项目地处传统市中心位置； 地块的稀缺性； 区位处于南京路商务区辐射范围内，商务设施较齐全； 品牌开发商； 一、宏观政策 二、办公市场概况 2、 供需状况 三、区域办公市场 1、销售市场 2）沪上甲级写字楼销售状况 1）项目周边 3、客户分析 4、市场小结 一、产品类别 市场上的所谓的酒店式公寓产品主要有： 二、分布特征 三、价格水平 本部分选取沪上与本项目相似地段的高档物业作为本案的价格参考。酒店式公寓大部分依附于沪上顶级商务圈和高尚住宅区，多为租赁形式经营，但近两年来，此类高档物业也纷纷出现了产权式销售，一部分为出售后委托酒店公司经营管理，如骏豪国际大厦，另一部分为酒店经营管理公司经营多年已形成较好的市场反响后开发商对外发售，如芝大厦（衡山路41号）等。成熟的商务氛围及齐全的配套加之品牌酒店公司管理，使得这批酒店式公寓物业无论是租金或是售价均在一个较高的价格水平。 四、入住率 五、物业服务内容 六、客户分析 七、重点个案 徐汇盛捷（非产权酒店式公寓） 地址：陕西南路888号 开业时间：2000年 物业管理公司：雅诗阁集团管理 总客房数：167间 层数：34层 提供的服务设施： ①餐饮设施：餐厅（只提供早餐） ②会议设施：会议室可容纳60人 ③休闲设施：美式撞球、儿童游乐场、多功能厅、棋牌室、健身房、室内游泳池、按摩浴池、网球场 ④服务：商务中心、洗衣服务 七、重点个案 芝大厦（产权式酒店公寓） 地址：衡山路41号 物业：Kempinski HotelsResorts 套房数：164多间 套房设计：独立客厅、卧房、厨房、卫生间、配有家具电器等 餐饮设施：中餐厅?西餐厅?酒吧?娱乐设施：健身中心/按摩室/桑拿浴室?行政酒廊?服务设施：会议厅?商务中心?停车场??DDD/IDD电话?洗衣服务?宽带上网 七、重点个案 国际丽都公馆（小户型酒店公寓） 地址：静安寺 套房数量：54间 套房面积：40--70 装修标准：星级酒店式的国际化标准装修 配套管理：套内完备的厨卫系统，提供酒店式管理 售价：24000元/平米 八、市场小结 九、市场趋势 客户群体特定，市场需求总量有限，但有稳定上扬 酒店式公寓面对的是特定的、具有特殊需求和较高身份的高消费客户群体，这类群体在上海的数量总的来说相对较少，市场对酒店式公寓的需求是相当有限，但随着上海加入WTO及世博会效应，国际间的商务交往增多，对此类高端物业的需求也将有一定程度的增加。 市场供应量增幅较缓，大规模供给难以形成 酒店式公寓对地段、交通、商务氛围及环境的要求较高，上海此类地段的土地供给已十分有限，未来的供应较为稀缺。 市场价格将保持平稳增长事态，不会出现大起大落 酒店式公寓作为房地产市场中的一种高端奢侈产品，其特定消费人群的消费习惯决定了其价格不会因市场竞争激烈而急剧下降，也不会因市场供给短缺而大幅上升，总体维持在较为平稳的范围内。 2、2005年全市成交商铺总体特征： 1）、成交均价不到1万元每平方米，低于2004年水平。 2）、商铺市场外移化——成交量中外环以外占64％，内外环间占20％， 内环以内占16％。 3）、市区内以商场型商铺为主，外围区域以社区型商铺为主。 2、静安区商业环境分析 3、南京西路商圈环境分析 三、项目周边商业分析 1、区域商业环境 本案周边商业主要依靠南京西路辐射，其他如江宁路、武定路、康定路、新闸路等地段均以沿街商铺为主，档次不高，且比较零散，不成规模。 定位方向 在高品质的基础上增加文化的内涵， 塑造温馨典雅的艺术品位。 邀请国内外知名的室内装修设计大师设计出风格迥异、独具