上海金山龙翔路地块商业项目市场定位跟概念规划方案计划_78ppt.pptVIP

特色餐饮、服装专卖、车行展厅等 业态组合建议 书店、文教办公用品、软件市场等 大卖场 婚庆服饰礼品、服装、银行等社区服务性商业、茶餐厅等 方案一：百货商场 方案二：儿童游乐中心、冰场、手机数码城等 方案三：大型家居家饰市场 中型影院、健身中心、瑜伽馆、美容美体中心、个人护理用品等 Business Layout 方案缺陷点 1、沿龙翔路哑铃状中间部分的商铺进深很大，不利于分割销售； 2、租售面积比约是60：40，对社区型商业而言，销售的比例较小，后期实际操作较困难； 空间落实建议 方案优势点 1、沿海汇路街道都设置为二层商位，易于分割销售； 2、沿龙翔路街道除租赁的主力店外，剩余的商铺容积率低于2，相对易于后期销售。 Architectural Layout 沿海汇路设置二层商铺， 除海汇路路宽10m，商业内街宽8m，计算得出本地块占地面积12420㎡，建筑面积24840㎡ 沿龙翔路设置： 大卖场四层共28000 （70*100*4）㎡，占地7000 ㎡ 沿龙翔路设置： 大型主力店三层共16800 （70*80*3）㎡，占地5600 ㎡ 沿龙翔路剩余占地面积16800 ㎡ ，建筑面积40200 ㎡，可设置成二层（小部分三层）商铺 空间落实建议 Architectural Layout 方案优势点 1、租售面积比约是40：60，利于社区型商业的项目的后期操作； 2、沿海汇路街道都设置为二层商位，易于分割销售； 空间落实建议 方案缺陷点 1、沿龙翔路哑铃状中间部分的商铺进深很大，不利于分割销售； 2、沿龙翔路街道除租赁的主力店外，剩余的商铺容积率约为2.3，对部分地段需有三层规划，对低层没有主力店带动的情况下，后期销售将十分困难。 Architectural Layout 综合上述两种方案，在较为普通的建筑形态之下，存在租售比例（租售比60：40或40：60）与空间形态（无主力店存在情形下商铺为两层或三层）之间的矛盾： 1、在租售比60：40前提下，空间形态可为二层，利于商铺的销售；但存在商铺进深过大的难题。 2、在租售比为40：60的前提下，空间形态大部分应为三层，同时存在三层商铺销售难的问题与商铺进深过大的难题。 在保证租售比例为40：60的前提下，我们从建筑空间落实的角度来解决商铺进深过大的难题，解决方案有如下三种： 空间落实建议 Architectural Layout 类似于百货商场的规划布局，将商铺整体化整为零，进行分割销售。 此种方案将必然导致选择售后返租的营销模式，进行全盘招商、整体营运，这对日后的经营管理提出了重大挑战；同时百货商场式格局，其公共设施的装修（中央空调、手扶电梯、防火设施等）需由开发商整体包办，无形中增加了项目开发成本。 解决方案一 空间落实建议 Architectural Layout 将此地块设计成独栋别墅式的空间形态。 假设单层建筑面积为200㎡，4层的建筑形式，在16800 ㎡的土地上将有约50栋的建筑。 解决方案二 此方案的缺陷在于，业态设置受到一定限制。独栋别墅式商业只能做酒吧、桑拿、KTV、会所等娱乐及大型中高档餐饮等，这必然会导致日后经营业态调整的颈瓶。 密集的建筑形式，公共区域必然减少，从而引发人流车行动线、停车位的诸多问题； 大体量的独栋商业建筑，存在市场销售的难题。 空间落实建议 Architectural Layout 将此地块设计成“回”字形的空间形态。 除去8米宽的走道，占地12700㎡（建筑面积为40200㎡），意味着本地块上将落实三层的商铺。 解决方案三 此方案的缺陷即是社区型商业的痼疾，在无主力商家的支撑下，人流难以达到三层，故而影响后期销售。 同方案一，本方案亦应采售后返租的营销模式，进行全盘招商、整体营运，对日后的经营管理提出了重大挑战；但相较方案一，本方案无需开发商包办公共设施的装修，从而缩减开发成本。 空间落实建议 Architectural Layout 空间落实方案综述 综上，本项目无论选择何种空间落实方案，都存在建筑面积与土地使用面积之间的矛盾，即在现有的110000平方米建筑面积的要求下，土地不够用或容积率过大的问题，进而导致开发商投资与收益之间的冲突。 Architectural Layout 空间落实建议 1.065 7.7 1.205 8.4 1.175 8.0 1.35 9.0 100% 合计 0.26 1.3 0.3 1.5 0.28 1.4 0.32 1.6 20% 商业氛围 0.1 1 0.12 1.2 0.11 1.1 0.12 1.2 10% 消费能力 0.07 0.7 0.09 0.9 0.08 0.8 0.135 0.9 15%