2017年7月5日_原创融创、阳光城是如何成为“并购之王”的？.doc

融创、阳光城是如何成为“并购之王”的？ 原创：by 明源地产研究院 2017-07-05 行业增速放缓、净利润下滑，开发商要么做大、要么变小或退出，已是不争的事实。为了做大规模， 并购重组前所未有的激烈。2012~2016年，中国房地产行业并购涉资呈现快速增长态势，到2016年 并购涉及金额高达4014.83亿元，同比上升43%。 恒大、万科、碧桂园、融创等标杆房企是并购市场的主力军。其中，融创因并购获得最多的项目而被 成为“并购王”；阳光城略显低调，但其2016年以124.96亿元的资金，并购获得835.9万方的土储 （约为招拍挂的6倍），堪称“隐形的收购狂人”！ 并购不仅可以获取优质土地，实现快速扩张，而且可以降低成本。可谓人人垂涎的肥肉。可是，再美 的玫瑰也是带刺的，并购也有风险，稍有不慎就有可能掉进陷阱里。融创、阳光城是怎么做并购的 呢？ 融创、阳光城的地一半以上来自并购藉此不仅优化了布局，还降低了成本 ? 行业洗牌加速，做大规模的同时，优化全国的城市布局是很多房企的诉求，可是土地价格飙涨，要做 到这两点并不容易。并购，却可以在降低成本的同时，助推房企快速完成全国化的布局。 一、大规模并购帮助融创、阳光城快速优化了城市布局 融创从2015年起就开始大举并购，当年并购拿地占比64.4%，2016年这一比例继续上升至68%。 据不完全统计，自2015年以来融创有公开报道的并购案例多达50余起，并购区域北至东三省、南至 海南、西至成都、西安，全国重点区域几乎不留死角。 例如，融创分五次蚕食上海枫丹76.9%股权，获得浦东东郊百万大盘，进入上海市场；收购联想控股 旗下融科智地41家目标公司的相关股权及债权，一举进入北京、天津、杭州等16个热点城市。 至2016年，融创布局城市达44个，迅猛完成了一线、环一线及核心城市的全国化布局。且在一二三 线城市的布局更为均衡、合理。 此外，还通过入股乐视，探索特色小镇、大娱乐、智能家居等方向，通过买入链家6.25%股权涉足存 量市场…… 阳光城也丝毫不逊色。2015年起至今，阳光城完成并购案多达30余起，2016年更是加大手笔，在并 购市场下单125亿元，通过收购获取13个项目、55宗地块，并购区域横跨长三角、珠三角、中西部 重点城市，基本完成全国化布局。 收购物产中大资产包是阳光城2016年最大的一起并购案，藉此，阳光城获得了物产中大分布于6个城 市的13幅优质地块， 大幅拓展了在杭州和成都市场的深度与广度， 还首次进入中西部重点城市武汉、南昌和成都。 此外，阳光城还通过并购四进广州南沙，通过并购旧改项目进入深圳，首入珠三角，成功补缺华南市 场。今年6月13日，以64.5亿元揽下北京君山别墅大盘，为阳光城带来了大量优质的土储及6~8年的 持续供货。 二、并购获取的土地成本低廉，助推公司业绩大幅增长 通过并购，可以获取大量优质土地，进入新城市，扩大品牌知名度，还可以提升区域的竞争力。 2016年，融创新增土储面积4773万平米，近七成为并购所得；阳光城新增土储面积978万平米，其 中并购拿地就达835.9万平米！ 更重要的是，这些土地成本还十分低廉（相对而言）。 以阳光城为例，其2016年并购拿地均价仅为1494.9元/平米，远低于招拍挂的11012.7元/平米！根 据广发证券的数据，阳光城通过收购获得项目的理论毛利率达到了56%，而同期招拍挂渠道获取的项 目平均毛利仅有16.4%！ 阳光城张海民就曾指出，如果是300亿的资金去公开土地市场拿地，产生的货值大概在600亿至700 亿，而通过并购手段则可以产生2000亿的货值。 充裕优质且价格低廉的土地储备，为业绩爆发提供了强劲动力。 2016年，融创以1506.3亿的骄人业绩跻身房企TOP10，同比增幅达120%！阳光城的业绩增幅也达 到了60.8%，其存货账面净值至2016年9月末达到了730.4亿元，阳光城千亿蓝图指日可待。 并购前聚焦区域、精选城市并购中控制风险 并购后债务重组、管理提升 ? 避开日渐白热化的招拍挂市场，采取并购的方式获取价格相对合理的优质资产，以获得更高的利润空 间，其背后的生意逻辑清晰可见。 可是，并购是企业的重大经营行为，过程复杂、周期冗长、风险极高。那么，融创和阳光城在成功完 成大量并购的背后，都有哪些共通的并购策略可供学习借鉴呢？ 一、并购前聚焦核心区域城市，精选变现快、性价比高的项目 新形势下，开发商进入一个城市前做研判不再是基于单个城市，而应基于城市群、从地理经济学的角 度去分析区域经济势差、分析核心城市的虹吸效应。比如，深圳的虹吸效应远高于广州。 明源地产研究院经过深入的数据挖掘及研究分析，确立了新的房企进入研究模型，提炼了六大新的核 心经济指标（如下图），并藉此衍生出共计15个指标对城市的潜力进行