江苏宏达灵璧项目规划定位与营销报告59p讲解材料.pptVIP

江苏宏达灵璧项目 规划定位与营销报告;灵璧县城鸟瞰—矩形为护城河; 灵璧县位于安徽省东北部，东临泗县，西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，背靠中原，东望沿海。总面积2054平方公里，辖6乡13镇和一个省级开发区，总人口118.3万人。 灵璧县是楚汉相争的古战场，传说人物钟馗的故里，中华奇石的主产区，素有“虞姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下”之誉。灵璧石名冠古今中外，被誉为“中国四大名石”之首。 灵璧县已被安徽省列为加快东向发展的23个重点县之一。 ; 灵璧县区位优势明显。北有徐州国际观音机场，驱车40分钟即可到达。 距连云港和南京两大港口各200公里；穿境的宿泗高速已动工建设，2010年建成通车的京沪高速铁路在灵璧县边境设站，距灵城仅20分钟车程。 开工的双明高速公路和宿淮铁路穿境而过，3至5年后，将形成“两高速、两铁路、北机场、南码头”的立体式交通格局。;;　　 规划期内，灵璧县城镇体系空间布局将采用“一个中心、两条轴线、 三个重点”的发展模式，形成以县城为中心，沿交通干线为轴线发展的空间结构。 　 “一个中心”：县域中心城镇—灵城镇。指中心城区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。 　“两条轴线”：沿灵双—灵固公路主轴线，沿宿泗公路次轴线。以促进劳动力转移、基础设施和公共服务设施等级配套等为手段，积极有序地引导城乡居民点合理集聚，促进乡村工业向重点乡镇空间集中。 　“三个重点”：指冯庙镇、渔沟镇、尹集镇;重点发展食品加工业、建材业、化工业等。;灵城建设预开发地块（旧城改造部分）图示;灵城建设预开发地块（新区部分）图示;;2006—2010年灵璧县固定资产投资走势图;2006—2010年灵璧县人均生产总值走势图;截至2011年3月3日灵璧县预售管理档案;2011年3月3日灵璧县商品房销售情况一览表;截至2011年3月3日灵璧县 商品房价格走势图; 山水·御景花园;项目名称：山水·御景花园 开发公司：安徽灵璧山水房地产开发有限公司 营销代理：青岛祥发伟业房地产营销顾问有限??司 整合推广：EaChance易成 项目位置：灵璧县奇石大道与建设南路交叉口向东两百米 售楼地址：灵璧县建设南路（龙山广场对面） 售楼电话：0557—6227888 6227999;总占地面积; 聚龙·凤山豪庭;总建筑面积; 宏泰·世纪城;项目名称：宏泰·世纪城 开发公司：江苏南京宏泰房地产开发有限公司 项目位置：灵璧县奇石大道南侧﹑建设南路东侧 售楼电话：0577—6034088 6223999 项目简介：是灵璧规模最大的一个楼盘，达22万方，约2076户，一二期已售罄，目前在售三期，1-3层已基本去化，4-6层尚剩余百余套房源，均价在3500元/方左右。; 祥和庄园; 栖凤苑; 中方大厦;中方大厦标准层;中方大厦户型;中方大厦户型;区域房地产市场分析;4、110-120方左右的户型最受追捧 通过调查了解，户型面积在110-120方左右的户型由于在总价控制、居住空间舒适性等方面能达到较好的一个平衡，较为市场所认可。 5、产品形态目前以多层为主，对小高层、高层物业逐步接受 通过市场上各代表性楼盘的情况分析，基本以多层为主，但随着房产市场的逐步完善，逐渐出现中方大厦、凤栖苑等高层楼盘，目前登记较为火爆的御景花园也规划有小高层住宅，由此可见，小高层、高层物业将逐渐在市场中出现。 6、可售房源少，客群相对较为单一 目前灵璧整体住宅房价在3500元/方左右，可售房源较少，购房客群相对单一，外来投资者所占比例极小，随着城市化进程的不断加快，城镇的购房需求具有较大的挖掘空间。 社区商铺的价格因地段而异，位于城北的凤山豪庭商铺价格在6500-7500元/方，市区的商铺价格已超出10000元/方。;第二部分：规划建议;地块位置 ;本 案;实 景;地块SWOT分析;地块SWOT分析;地块SWOT分析;地块SWOT分析;规划建议;三、商业定位建议 出售商业在定位方面需结合农贸市场的相应情况，在业态方面可主要围绕干货、小商品、家用超市、食品批发部等方面。 四、住宅部分建议设计板式小高层 1、根据上述设计设想，安置部分（除住宅面积）面积为6500方，西侧一层商业的建面为7000方，住宅可建面积为21500方，根据地块尺寸初步排布，规划11层小高层在日照要求及其它技术要求方面均能解决，消防方面能否满足规划要求则需进一步向相关部门确认，去除住宅安置2700方，住宅可售面积约为18800方。 2、小高层设计，裙楼平台可设计成空中花园，增加住