江阴天安城市花园一期营销执行报告知识课件.ppt

营销总攻略 强化“敔山湾板块、水景资源、家业传世”等理念，烘托“中心”唯我形象主题，以“户外、报版”等媒体组合为释放载体，突出传世居家新标准，以“实景展示”为情景展示手段，先形象，后产品，先理念，后卖点。瞬间发力，大力推广，短期爆发，力争一举成功！ * 属性定位（以上仅作为参考） 备选：观山望水。家业传世 千秋家业 一宅传世 天安数码城 产业园区 天安城市花园 业 家 家业无独有偶，一脉相承；因此在推广过程中，家业传承 将会是未来的推广主线。避免“企业边上的家”给客户带来的违和感。 营销总攻略 强化“敔山湾板块、水景资源、家业传世”等理念，烘托“中心”唯我形象主题，以“户外、报版”等媒体组合为释放载体，突出传世居家新标准，以“实景展示”为情景展示手段，先形象，后产品，先理念，后卖点。瞬间发力，大力推广，短期爆发，力争一举成功！ 项目入市时机 时间 2013年1月 4月 5月11日 开盘 7月 10月 展示面调整到位 公开发售 展示面调整到位是项目开盘的前提条件，目前看房通道不具备接待条件，客户看房无法获得体验感； 短期内积累大量客户的目标，对于营销手段提出了很高的要求，要确保2013年底前完成销售目标，短期集中投放广告，搭配圈层活动营销是最直接、最有效的方法。 形象强销期 第一强销期 持续销售期 12月 第二强销期 3月23日 样板间开放 （1）发展商开发进度； （2）项目现阶段的工程进度； （3）产品的景观资源； （4）传统的销售节点、销售速度的判断； 项目推售原则 小批量、多次入市，在降低入市风险的同时引起市场持续关注，创造稀缺价值 营销节点 工程要求 重要报告汇　　报 重要物料 时　　间 春节 周边道路包装 园林对外展示开辟体验区 暖场活动 4季度 DM 开发区生活手册 活动相关物料 价格报告 重大活动 春节前楼体条幅 价格测试 展示面完善 都市综合体生活展 3季度 文化展博览会 2季度 推广配合 配合重大活动及客户会活动线上线下媒体配合 2013年项目营销节点计划 5月11日 开盘 项目推售原则 项目推售原则 03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 02\01 推盘时间 栋号 5月份开盘 2#/3#01、02、03 6月份强销 2#/3#01、02、03 7月份强销 2#/3#01、02、03 8月份加推 1#01、02、05、06 9月份平销 1#01、02、05、06 10月份开盘 4#01/3#04、07、08 11月份强销 4#01/3#04、07、08 12月份开盘 1#03、04、07、08 首开以2号楼低价入市，以3号楼作为价格标杆，完成价格测试，销控并逼定2号楼成交。 加推以1号楼底价单位冲击销量，3号楼销控逼定成交量提升。 2次开盘以4号楼入市确立楼盘高端形象，逼定3号楼优质单位销售。 年底以1号楼底价冲击年前销售任务。 项目推售安排 整体折扣不超过85折，具体价格以实际市场和销售情况拟定。 推售节奏 两房预计去化 三房预计去化 总量 均价　 推盘时间 栋号 可售总套数 两房可售套数 两房可售比例 两房成交套数 两房成交比例 三房可售套数 三房可售比例 三房成交套数 三房成交比例 预计总成交量 销售价格（元/㎡） 5月份开盘 2#/3#01、02、03 100 48 48.0% 20 20.0% 52 52.0% 23 23.0% 43 6387 6月份强销 2#/3#01、02、03 57 28 49.1% 10 17.5% 29 50.9% 12 21.1% 22 6387 7月份强销 2#/3#01、02、03 35 18 51.4% 9 25.7% 17 48.6% 10 28.6% 19 6387 8月份加推 1#01、02、05、06 72 36 50.0% 21 29.2% 36 50.0% 24 33.3% 45 6419 9月份平销 1#01、02、05、06 27 15 55.6% 10 37.0% 12 44.4% 12 44.4% 22 6419 10月份开盘 4#01/3#04、07、08 64 16 25.0% 10 15.6% 48 75.0% 30 46.9% 40 6930 11月份强销 4#01/3#04、07、08 24 6 25.0% 3 12.5% 18 75.0% 10 41.7% 13 6930 12月份开盘 1#03、04、07、08 72 36 50.0% 16 22.2% 36 50.0% 20 27.8% 36 6674 项目推售安排 按照常规回款速度:1-10月按照销售金额的95%作为实际回款额