恒大华府商业项目(定位及经营方式研究)盈石.ppt

2014.5.20 恒大华府商业综合体定位 及经营方式研究 北京公司商管部 2014年5月20日 CONTENTS 项目条件分析 区域市场研究 项目定位 业态落位 租售建议 工作计划 地块条件分析 本案 本项目位于东坝区域西部，处于东坝区位边缘，项目体量具备一定优势 周边已入住小区较多，地块周边道路环境较差 地块条件分析 五环路 城市次干道 城市主干道 城市支路 客流方向 项目周边道路能级： 本地块周边道路：东侧、北侧为城市次干道；西侧、南侧为城市支路。 主要车行来向： 从地块周边道路条件分析，主要的车行来向为南侧，本案东南角第一展示面。 现有道路能级分析 本项目周边道路能级较弱，多位城市次级干道或城市支路，与区域其他商业项目相比能级较弱，项目南侧主要接驳对外的规划路 本案紧邻东五环，具备道路交通优势，但其他道路较窄，道路能级较低，公共交通有待发展 公交车站 机场二高速 6 项目周边道路交通环境 3 1 2 6.3公里 本案 单店站 南岗子站 康静里站 项目周边公共交通环境 项目周边公共交通主要辐射区域一西南及东北为主，东南区域辐射能力较弱 规划中地铁3号线、12号线和平谷线三条线路贯穿项目周边。将提升外区域人群到达东坝的通行性，但各站点与本案的直接联动力较弱，且地铁规划较远，短期内无法提供有效助力 8 轨道交通：规划阶段，预计至2020年 项目周边轨道交通环境 高杨树站 12号线规划 平谷线规划 3号线规划 2020年北京轨道交通规划中，地铁3号线、12号线、平谷线规划将贯穿东坝区域 12线在项目北侧规划有北岗子站，距本案约500米；12线、3号线及平谷线在项目东侧设有东坝站，距本案约2公里，3号线在项目东南区域设有东坝南站；距本案约2公里 但目前图示站点位置均未得到规划最终批复确定，需进一步跟进 CONTENTS 项目条件分析 区域市场研究 项目定位 业态落位 租售建议 工作计划 4 研究范围 机场第二高速 五环路 金盏板块 常营板块 机场商圈 朝青商圈 望京商圈 燕莎商圈 东坝板块 通州新城 CBD商圈 考虑项目周边道路交通状况、居民生活特点、商业环境等区域特征，项目的市场研究范围涵盖了东坝、金盏、常营三个区域 本项目 依据商圈划定经验，区域性商业中心边缘商圈在3公里之内。依据以上界定方法，再考虑项目周边道路交通状况、居民生活特点、经济状况、商业环境等区域特征，项目的辐射范围涵盖了东坝、常营和金盏三个板块。 辐射范围 项目现位于东坝板块东西部部，东临通州新城，北靠顺义新城，西部紧邻望京、燕莎、CBD、朝青等商圈。 随着CBD经济的带动，东部商业近年来增长迅速，而朝青板块依托50万的常住人口，已经成为东部重要的区域商业中心。沿朝阳路、朝阳北路东向发展，管庄、常营以及东坝一带也将迎来商业开发的兴起。 项目区位 朝阳区十二五规划中提到，东坝将以坝河为界分为南、北两大主要功能区，北区将打造为国际商贸区，南区以居住功能为主。 本案 东坝区域板块功能划分 保障房 商品房 限价房 经适房 未入住 已入住 传统社区 管庄路 康庄路 康静里 商品房 9720人 首开常青藤 商品房 12525人 奥林匹克家园 商品房 13200人 东坝家园 保障房 7920人 金泰丽富 保障房 7872人 金榆家园 保障房 6240人 东坝福园保障房 19500人 福润四季保障房 10686人 驹子房安置保障房 15548人 北岗子 840人 南岗子 560人 南洼子 560人 单店 711人 西门村 2200人 三岔河 1078人 东风村大街 1887人 铁16局 3000人 华坊星海 经适房 3180人 红松园 1071人 朝阳新城 保障房 56963人 东泽园 保障房 4380人 金隅东坝 限价房 5100人 东坝路 东坝中路 东五环 机场二高 东坝中街 驹子房路 入住情况 序号 名称 类型 已入住 1 康静里小区 商品房 2 首开常青藤 商品房 3 北京奥林匹克花园 商品房 4 东坝家园 保障房　 5 金泰丽富嘉园 保障房 6 朝阳新城 保障房 7 东泽园 保障房 未入住 8 东坝中路红松园18号限价商品房 限价房 9 华纺.星海家园 经适房 10 金隅东坝限价房项目 限价房 11 东坝福园二期（目前为东坝名贵木材五金市场） 保障房 12 东坝福园 保障房 13 北京城建·福润四季 保障房 东坝区域住宅项目主要集中在五环路东侧、机场二高西侧区间，共有大型居住项目15个，其中12个为经适房、限价房等保障性住房。 12 周边住宅及居住人口 本项目 入住 项目名称 类型 开发商 入住时间 总建面 总户数 总人口 已入住 康静里小区 商品房 北京天鸿集团公司 2003年 30 3240 9720 首开常青藤 商品房 北京首开天成房地产开发有限公司 2