烟台盛林龙塘埠调研报告--海阳龙塘埠项目电影式分镜头思考113p教学材料.ppt

盛林项目市场调研报告;项目概况;项目概况;Part 1 宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;■城市概况：海阳市域南北长64公 里，东西宽54.4公里，总面积约 1886.84平方公里。全市人口71.6 万。市辖3个街办事处，11个镇。 ;■交通状况：兰烟铁路横贯东西，青威高 速、烟青滨海大道、烟凤公路及青石、荣 兰公路和309国道纵横交错；方圆120公里 内有烟台、威海、青岛三处机场和三处大 型港口，还有国家二级开放口岸凤城港， 海陆空交通十分方便。海阳至青岛的跨海 大桥已经贯通，两地间距离缩短为40分 钟，海阳已经融入青岛一小时经济圈。;大跨度经济思维： 半岛蓝区国家战略，亚沙盛会青睐小城， 海阳新港 海阳核电 跨海大桥 半岛蓝区中心城市 产业升级 引发外来的居住需求 城市变革 带动改善型居住消费;■城镇人口：海阳市城镇总人口近期38万 人，远期61万人；城市化水平近47.5%， 远期67.8%，远景75%。其中中心城市近 期达到25万人，远期达到35万人，远景 达到50万人。 ;经济概况;■人均GDP值;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析;长镜头—宏观市场分析; ;接轨国际--融入世界的开放海阳建设核电--核电发展的活力海阳山海城林--和谐共生的魅力海阳灵秀文润--环境极佳的宜居海阳;;长镜头—宏观市场分析;Part 2 海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;中镜头—海阳房地产市场分析;市场格局总结 ;中镜头—海阳房地产市场分析; 各区域板块自身地理位置、自然资源各异，功能分区明显。中心区域的中部板块、西部板块、东部板块相关生活配套设施齐全，商业氛围较为浓厚。区域板块内楼盘建筑形态以多层为主，楼盘价格在海阳属于较高。临海区域的度假区板块区域自然旅游资源丰富，居住环境佳，人文环境较高，有利于居住生活品质的提升。区域楼盘建筑形态以高层、洋房、别墅为主。碧城新区板块区域面积大，市场土地供应量充足，目前区域楼盘建筑形态以多层为主，在楼盘价格方面相对于其它板块偏低。;富贵景苑;■东村板块 ; 该区域从80—120㎡的户型占到77.4%，中小户型较受客户亲睐；大面积户型市场占有量少。;■东村板块 ;■方圆街道 ;■方圆街道 ;■方圆街道;优势 1、区域自然资源丰富，居住条件佳，有利于置业者提升居住环境； 2、方圆街道作为城市新规划的大型居住区，市场开发前景广阔； 3、随着本区域商贸、医疗、文教配套设施的不断改善，本区域地段升值空间不断增加，将会吸引中心城区大量客源； 4、本区域目前开发项目的成功运作将为后续项目开发降低一定的市场风险； 5、区域内楼盘物业形态多样化，包括：多层、小高层、高层及别墅，满足客户不同需求层次。 劣势 1、本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁； 2、目前区域内入住率不高，居住氛围不浓厚； 3、目前区域生活配套还不齐全，向成熟居住区过渡还需很长时间。;■碧城板块 ;■碧城板块 ; 该区域从80—100㎡的户型占到44%，中小户型较受客户亲睐；大面积户型市场占有量少。;■碧城板块 ;中镜头—海阳房地产市场分析;Part 3 热滞销个案分析;短镜头—热滞销个案分析;短镜头—热滞销个案分析;盛华国际;山海澜庭;日昇·山水苑;山海名苑 金海金城;弘盛华庭;家和美景;凯利锦苑;绿都·第九湾;海润阳光;欧城·锦三角;产品热销的缘由： 1、定位理念超前，吻合海阳的文化底蕴和风土人情，满足人们的猎奇感； 2、开发水平提高，注重社区安全、舒适、人文情怀，给置业者一种温馨感； 3、营销推广概念创新，全方位广告推广，人性化接待服务。 项目滞销的原因： 1、产品形式单一，立面造型、户型布局、社区配套、物业管理等方面的创新程度不够，产品附加值低，无法满足当前消费者对高性价比的追求； 2、行销水平较差，停留在原始等客上门阶段，推广措施不当，销售人员职业素养低，欠缺接待服务意识； 3、力求以低价位冲击市场形成快速销售，从而忽视产品质量，导致产品同质化严重。;Part 4 项目立地研究;镜头原点—项目立地研究;■文教配套 区域文教配套不完善且