房地产-项目投资分析报告.doc

XXXX房地产项目投资分析报告 PAGE PAGE 34 湖北荆门飞扬地标城建设项目申请报告 荆门市大信金恒工程咨询有限公司 PAGE \* MERGEFORMAT 1 第一章 项目概况 1.1项目概况 1.1.1项目名称：XX小区住宅小区 1.1.2项目建设用地、规划情况 1.2建设用地 荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。 1.3规划 为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照2013年9月 17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2013年10月8日审批通过该规划方案。 1.4项目建设规模 XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。 1.5投资估算与资金筹措 XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。 XXXX房地产项目投资分析报告 第二章 项目开发市场分析 2.1 国家、省、市房地产开发政策 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （2）《城市房地产开发经营管理条例》； （3）《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》； (4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号； （5）国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号； （6）《促进房地产业健康发展措施（简称“国六条”）》2006年5月17日； （7）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号； （8）《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号； （9）《2008年－2013年荆门市中心城区住房建设规划》(荆发改投[2008]168号； （10）《荆门市经济适用住房建筑管理办法》(荆政发[1998]73号) （11）《荆门市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知》荆政发[2004]33号。 2.2房地产开发市场分析 2013年，针对部分城市房地产市场过热的问题，国家出台了一系列调控政策，利用土地、金融、税收、限购等经济手段加强市场调控，一定程度上抑制了投资性和投机性需求，部分城市房价过快上涨的势头受到一定遏制。受政策调控的影响，我市房地产市场出现一定程度调整。但就总体而言，我市房地产市场运行情况良好，新增供应量及成交量均出现较大增长，成交价格稳中有升，房地产市场保持平稳较快发展。 2.2.1市场运行 (1)房地产开发投资高位运行,增长势头强劲 2013年1-11月份全市共完成房地产开发投资57.80亿元，比上年同期增长20.40%；住宅施工面积799.19万平方米，增长26.80%；住宅新开工面积288.29万平方米，增长9.30%；土地购置面积148.63万平方米；住宅竣工面积121万平方米，增长72.60%；住宅销售面积84.19万平方米，同比下降39.50%；住宅待售面积62.86万平方米，同比增长239.80%；数据表明，随着国民经济快速回暖影响，近来我市房地产开发投资持续增长，2013年仍旧保持高位运行，增涨势头强劲；但随着国家房地产调控政策的进一步加强，住宅销售情况明显下降。 （2）土地供应总量下降，地价涨幅明显 2013年，荆门市全年供应土地公454宗，面积632.62公顷，土地收益16.05亿元。2011年全市共网挂32宗地，其中成交27宗，成交总面积1199.3亩，成交总金额58348万元。2013年全市共网挂147宗地，其中成交115宗，成交总面积241.44公顷，成交总金额13.4645亿元。随着房地产市场的快速发展,土地市场呈现供应量递减、价格攀升的态势。 2.2.2市场特征 目前，我市房地产市场运行中显现出一些新的特征，主要表现在三个方面： （1）产业结构调整压力增大 随着各项宏观调控政