大理下关滇源路项目“SMART”营销执行报告126P研究报告.ppt

整体市场分析;;;;整体市场分析;开发商：花样年房地产开发有限公司 动工时间：2011年 竣工时间：2013年 占地面积：9212平方米 户数：816户 容积率：7.0 绿化率：27% 车位：266个 销售代理：武汉 阳光世纪 全程推广：关键元素;楼盘分析： 艺墅花乡位于位于泰安桥以北，西依苍山、东望洱海、南邻洱河。项目交通便利，周围配套成熟。由花样年集团投资开发，品质有保证。大理首个Loft公寓风格，挑高4.8m，双层空间，空间更灵活多变。面积55㎡、66㎡2种。很多投资客的最佳选择。 对本案的借鉴： 1、赠送面积大；买一赠二； 2、社区功能、配套完善； 3、小户型适合投资客投资； 4、由花样年集团投资，品质有保证；;c户型： Loft公寓 66㎡;项目一期以公寓入市，有55㎡和66㎡2种户型 ，价格6800-7500元/ ㎡ ； 户型为loft公寓，此次推出55㎡、66㎡两种户型，均已售罄，通过三级市场了解到???墅花乡出售率低，客户都看好这个项目，客户群体以外来投资客为主。;客户结构：以投资客、首次置业客户为主 年龄段：30--50岁以上，以25—40岁为主 客户来源：以下关市区为主（约占40%），大理城郊地区为辅（约占30%，外地客户约占30%；） 关注点：户型区域环境价格配套规模 意向户型面积： 50-80㎡公寓 心理预期价格：6000元/㎡左右 购买原因： 1、区域环境较好。 2、大社区生活氛围浓厚，宜居，社区配套好，周边生活较方便。 3、户型好，赠送面积大，适合投资。 不购买原因：容积率高达7.0，绿化率低 ;个案对本项目的启示——2013“破势”;;报告体系;大理市区或者与大理有特殊情结的中高收入青年客户访谈：; 客户访谈1：自住客代表; 客户访谈2：租赁客户代表; 客户访谈3：投资客户代表;1;项目针对性营销包装形式，强调的是“别致”、“格调”、“精品”。该营销模式针对的是引导城市潮流动向的精英群体，强调年轻群体为主要目标客户群体。类似于城市达人群体，而高于达人群体，重品质，重调性。;群体分布特征：市中心，CBD区域。 群体职业特征：企业中高层管理人员，CEO，中小型企业私营业主。 群体生活特征：注重圈层生活、以工作事业为主，花在工作以及朋友圈子关系方面的时间占日常生活的大部分，追求品质型生活。 群体收入特征：年薪约15-30万元左右，高月薪，高奖金。 群体心理特征：成熟稳健、充满激情、对新新事物敏感、目光敏锐独到、喜欢被认同、喜欢朋友圈子、有活力、有胆魄。 群体消费特征：品牌的消费主力军，注重品质，注重生活方式，喜欢创新的事物。在房地产消费方面会同时考虑产品品质、投资价值、商务办公价值等。属于感性消费和理性消费结合的类型。;年轻时尚潮流群体;年轻新贵群体;;;报告体系; 客户群细分，市场空白点挖掘;产品价值强化：针对目标客群“生活态度”的价值包装,使产品 卖点与消费者需求产品共鸣; SMART及MINI两个案例。针对城市新贵、风尚一族冲动性消费者营销成功的核心就是掌握并抓住了这部分群体的生活态度和性格特征，提供对味甚至超乎预期的产品，最终实现客户冲动性购买： “我就是喜欢……” “我追求我自己的生活态度……” “我无条件买单……”;小结;;双空间主义 精品小资生活典范;报告体系;;享受潮流资源，满足年轻风尚一族的视觉享受;享受潮流资源，满足年轻风尚一族的空间享受;享受专属“娱乐休闲”配套资源，满足风尚贵族小资生活向往; 私密安全：安防及智能化系统提升 ; 会所设置：满足客群的品质生活需求 ;客户提前通知物业管理中心，由物业管理中心向物业管理人员发出指令，为客户预约的士，节约客户时间，提升出行效率以及人性化、早餐预订服务。; 休闲空间：符合年轻风尚一族消费、交友调性小资式休闲商业打造 ;;; 项目“SMART”理念落地——;;;案名;Slogan;折页效果;楼下，古典主义 楼上，前卫风格 Opening on the decades of the space inspiration 独创“新屋种”，4.8米极限挑高，买一层得两层。 真正的楼上楼下，首层2.7米、夹层2.1米的舒适高度。 开启 上下几十年的空间灵感 ;楼下，午夜场散尽 楼上，夜猫子刚醒 Opening on the decades of the space inspiration 独创“新屋种”，4.8米极限挑高，买一层得两层。 真正的楼上楼下，首层2.7米、夹层2.1米的舒适高度。 开启 上下几十年的空间灵感 ;楼下，豪饮祝酒歌 楼上，孤星静夜思 Opening on the decades of the