大理花郡项目前期定位报告50p讲解材料.pptVIP

地产集团组织架构（讨论稿）; 2、大理市是大理州的经济、政治、文化教育中心，GDP占全州39.2%，地处优美的自然苍  洱风景，是全市发展的核心，对于周边经济发展具有凝集力; 3、大理市人口发展及预测; 人口概况;2006-2007年大理市人均可支配收入增长较快，2007年增速达到14.15%。2008年与2009年增长有所放缓，年均增长率为10.5%。2009年大理市人均可支配收入为14180元。 2006-2008年大理市社会消费品零售总额及其增速都保持增长的趋势，与GDP的平稳增长不同，消费品零售总额的增长较为迅速，波动幅度较大。 2009年消费品零售总额的增幅小于2007及2008年，但相对于当年GDP的增长速度，消费品零售总额仍保持了绝对的增长优势。区域居民仍表现了强力的消费倾向和能力。;5、近年大理的游客数量高速增长，凭借着天然的苍洱风光，成为众多外来置业的首选; 大理旅游人均消费额逐年递增;6、大理旅游价值体现; 区域经济小结;大理楼市解读; 2、大理楼市发展;;3、大理楼市概况;大理市场供应产品在30㎡-500㎡之间，各种产品都具有一定的市场。;大理楼市发展格局： 环洱海版块是区域高端物业的风向标，传统大理古城版块则经历了由低质低价、面向本地市场，向中质中高价、面向外地市场发展的全过程;大理房地产市场呈两极分化——下关以本地市场为主、古城版块及环洱海版块以外销市场为主;2007年-2009年大理市商品房平均施工面积保持在210万平左右，平均竣工面积则为40万平左右。房地产市场每年施工量较大，但竣工率较低，整体开发速度较慢。;2008年商品房销售面积受市场环境影响，比2007年下降了43个百分点，2009年房地产市场回暖，销售面积比2008年上升了116%，近三年商品房平均销售面积为51.7万平。 2007-2009年商品房空置面积比较稳定，平均在6.5万平左右。; 4、目前在售的主要竞品项目;5、大理楼市及客户概述;项目名称;6、房地产市场运行概述; 7、大理楼市发展的瓶颈及对我司的启示： 发展瓶颈： 目前大理人均月收入不足2000元，且产业结构呈现不均衡发展，在供需关系调整的基础上，目前呈现较好局面。但大理市人均收入后劲不足，制约其价格上升空间和幅度； 价格承受力：价格承受力主要表现为单价、总价过高的产品去化率较低，因其人口结构和家庭发展规模决定其价格承受力有限；目前5000元—6000元每平方（高层住宅）是下关人价格承受力的临界点（下关自住需求），产品的设计和定价应综合考虑市民的承受力和自住需求。 对我司的启示：一定要注重产品及户型设计，以品牌和品质溢价。目前下关客户品牌关注度不足，处于品牌认知的初级阶段。做好产品，树好形象是成功的关键。;地块512分析及解读;地块512现状及宗地图：;地块512区位示意图;2、地块分析;地块区域规划解读： 地块512处于景观大道以北，西环线以东，属于下关北区：《大理滇西城市总体规划》对下关做了统筹安排： 大理滇西中心城市承担区域中心城市职能的核心地区，是滇西地区乃至更大区域范围的服务和管理中心，重点发展总部经济、商贸商务、金融、教育、医疗、信息、文化创意、先进制造业等现代服务业和部分都市型工业。 ; 3、地块规划解读：; 外部环境因素 企业自身因素;4、周边物业分析;康典佳园 开发商： 云南纳思屋业有限公司 占地面积：22亩 建筑面积：5.2万平方米 户数：427 容积率：4.27 绿化率：35% 外立面建筑风格：简约 工程进度：已封顶 开发期数：一期 建筑群组合：3栋高层和别墅 主力户型: 高层80——120 别墅：220——260 开盘 时间： 2010年5月8日 开盘时售价：高层3200——4300 别墅： 7200——7300 客户来源区域：90%来自下关 客户职业分析：国营企业、私营业主、下关当地改善型居民 客户购买动机分析：自住为主 客户购买因素分析：价位低，产品利用率高; 新里程 开发商： 大理昇耀房地产开发有限公司 占地面积：24亩 建筑面积：6万平方米 户 数：425户 容积率：3.22 工程 进度： 已封顶 开发期数：一期 建筑群组合： 1栋18层9个单元的小高层 主力 户型:： 70——80（两房，300套） 120——130（三房，100套） 160——170（四房，25