安徽合肥印象西湖商业项目市场及商业发展方向分析报告（126页）研究报告.ppt

合肥消费模式现阶段处于消费力较低、消费观念较落后、模式单一化、市场细分不足的时期，但预计在未来5－10年内，消费模式将会出现巨大的变革，无论在消费能力上将得以提升，还是在消费观念和模式上都将会朝着国内一线城市靠拢。 因此项目因应消费市场的定位将会考虑现阶段至5年内的迎合， 以及未来5－10年的发展变革需要。 第四部分[项目市场竞争分析] 本章我们将对项目市场竞争力进行分析，明确项目自身特点、所处区域市场环境、竞争环境，由此清晰项目自身在市场竞争环境下的优、缺点以及面临的机会和挑战。 对项目市场竞争的分析将分为项目区位交通、区域人口消费结构、区域商业行业、商业市场竞争四个部分进行剖析。 项目区位及交通分析 项目区位分析 项目位于合肥传统城市中心与新城市中心过渡的核心区域——合肥城市快速建设发展的受益区域。 庐阳区 瑶海区 蜀山区 包河区 政务文化新区 项目区位分析 项目位于新旧城区交汇核心区域的一线位置。 东西贯穿的望江路和南北贯穿的合作化路于项目交汇，延接安高城市广场，距离新老城区均在10公里范围攻内。项目南向和北向片区以商务和居住为主导。 合作化南路与望江西路交汇 望江西路 安高城市广场 商务居住区 IT及居住区 项目交通分析 金寨高架路、合作化路、望江路、长江路、二环路东南西北沟通，使项目区域成为各城区驾车易于到达的地点。 公交车是项目区域主力交通工具之一 经营者的商铺面积 ——以21~30平方为主 经营者目前的经营面积 经营者经营面积分析 21-30㎡的商铺选择比例最高，占到了1/3以上，这一比值说明，小面积商场商铺比较适合中山北部区域中小型经营者的经营需求，因此在市场上受到追捧； 经营面积在21-80㎡之间的比例共占77%，各区间比例比较接近，市场的需求比较多元，我们的项目也将设置灵活格局为经营者提供多样选择； 150㎡以上的商铺适于品牌商家的经营，11%的比例可以看得出有部分品牌商家已入驻中山北部市场。 在这11%的150㎡大面积商铺中，有一半是中山北部镇区因生活消费较为主的原故，因地制宜租赁的两层或多层连体商铺，分层进行运营，这样的建筑结构非常适宜中等规模、批零兼营型的商业运营。 81-150㎡区间的商铺选择比例明显减少，几乎形成断层，说明目前当地整体商业水平发展有限，对大面积商铺的需要比较弱。 对目前经营状况的满意度 对目前经营状况满意比例 商户满意度分析 2%的经营者表示对目前经营状况表示满意，该部分群体经商时间较长，有丰富的经商经验，对市场有判断能力，对自己的经营能力非常自信； 有84%的经营者选择了“还可以”，表示对目前的经营状况基本满意，也从侧面反映出中山北部区域的商业基本良性的，发展前景看好； 选择“不满意”的经营者也有14%，调查发现，不满意经营者有明显的区域特征，多数集中在南头区域市场及黄圃区域的部分市场。 经营者租赁商铺考虑的因素 经营者选择商铺的主要考虑因素 地段 人流量 租金 商业气氛 营商环境 发展前景 门面宽度 面积 间隔合理 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 经营者租赁商铺考虑因素分析 经营者对“地段”和“人流量”的选择率最高，商业经营就有这个特性：“除了地段，还是地段”； “租金”是经营者考虑的第三大因素，价格是把双刃剑，具有很强的敏感性，但一味地以价格战术来迎合经营者的要求，并不是项目发展的制胜之道； 排在三甲之后的是“商业气氛”、“营商环境”，由此可见经营者对商业经营环境的重视。商业喜欢扎堆，越是人多商品多的地方越往里挤。 对发展前景重视的比例为12%，说明有一部分经营者是能接受新兴的商业物业，并愿意参与其中； 经营者对“门面宽度”、“面积”、“间格合理”三者也是有所重视，因为建筑格局，开间进深及面积的大小决定了入驻经营者可经营的业态，也是经营者的一个门面形象； 随着市场的不断成熟，经营群体的素质越来越高，对经营管理、服务、物业管理等因素的关注度也越来越高，经营者对商铺的附加价值及整体品牌效应的逐渐重视，也将作为其选择商铺的重要考虑因素。 经营者选择意向 ——商铺形态的选择 经营者选择商铺的主要类型 经营者选择商铺形态意向分析 临街商铺因其传统的、超强的与消费者的直接接触能力而成为经营者的绝对首选，所占比例高达50%。 同时商场商铺的兴盛与临街商铺相抗衡，商场商铺的价格优势和规模优势明显，25%的市场份额充分表明了其在中山北部的受欢迎程度； 商业步行街综合了临街商铺、综合商场、主题商场三者的特点，可塑造并形成良好的街区文化优势、地段优势、业态优势，加上隔离了车辆的“骚扰”，营造出更加良好购物氛围，因此得到经营者的亲睐。15%的市场接受度彰显了它的勃勃生机 进驻大型商场，选择经营