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帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ? 2010 IBM Corporation 如何评估房地产项目区位价值 学校：中国科学院研究生院管理学院 专业：工商管理硕士(MBA) 研究方向：科技创新与战略 联系电话： E-Mail：@ 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 相关定义 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 房地产 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 区 位——项目所在位置及其相邻地块间的相互关系。 具体指房地产与市中心、重要公共设施如文化体育、会堂、广场、公园、医院、学校等的距离，与公共轨道交通站点、巴士站点等公共集体运输系统的距离和与重要景观的朝向、距离及日照、风向等。可分为自然区位、经济区位和交通区位。 价值—— 依靠价格来反映 项目属性分析 区位属性 项目属性 面向全省或全国 项目所在地的经济位置 经济基础 用途 商用？工业？居住？城市综合体？ 在所在城市的地理位置 项目所在地的区域配套设施 当地居民对该区的认知度 可达性 生活配套设施 面向未来 城市发展的核心区域 未来城市改造的重点 自然资源及景观 如何评估房地产项目区位价值 房地产项目区位价值—评估框架 房地产项目区位价值—评估指标 房地产项目区位价值—评估方法 房地产项目区位价值—评估步骤 Part 1 评估框架——宏观和微观 此五因素将在大局上影响整体房地产投资者决策，进而影响供求关系 宏观评估 当地政府规划 国家宏观经济调控 经济预期 就业及收入水平 金融政策 微观评估（以居住类型为例） 外部环境 周边自然资源及景观 交通通达程度 公共配套服务设施完备情况 停车条件市政基础设施条件 自身环境 1. 已建 平面布局 建筑造型 有效使用（利用）率 采光、风向、朝向、风水等相对自然客观条件 2. 待建 土地价格 当前土地使用者的态度 土地转让方式（是否存在后续费用） 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ?2010 Shang Yonghua 房地产项目区位价值—评估框架 房地产项目区位价值—评估指标 房地产项目区位价值—评估方法 房地产项目区位价值—评估步骤 Part 2 评估指标 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ?2010 Shang Yonghua 宏观方面：房价收入比 房地产投资占GDP比 微观方面：售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等 一个不可忽视的因素——消费者心理 房地产产品作为一种商品，其价格受到购买者心理的极大影响。需要对当地的人口构成、消费习惯、文化背景、传统观念等进行综合综合考虑和分析。 Part 3 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ?2010 Shang Yonghua 房地产项目区位价值—评估框架 房地产项目区位价值—评估指标 房地产项目区位价值—评估方法 房地产项目区位价值—评估步骤 评估方法 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 1. 收益法 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 同行业平均利润的扣除（贡献率） 综合性物业各部分的分别计算 2. 假设开发法及成本法 建安成本计算的细化 - 基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调） 在建工程的未实现利润 未来开发价值的估算 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 3. 局部房地产评估的分析 独立性、使用、经营 市场变现的限制因素 4. 不同区域、不同用途物业的评估价值 5. 特殊物业的评估 工业房地产 在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取 成本法、基准地价修正法进行估价. 住宅小区大型地下车库 针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价。要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。 评估方法 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ? 2010 IBM Corporation