房地产企业融资与税务规划-讲义教材.ppt

* 固定收益 浮动收益 固定+浮动收益 固定转浮动 （可转换） 优先劣后不分层 债性 偏股性 偏股性 偏股性 优先劣后分层 偏股性（次级本身具有偏股性特征） 偏股性 偏股性 偏股性 产品分层 收益 * 说明：除红色区块（优先劣后不分层，且受益权信托收益为固定收益类），其他绿色区块的信托受益权设计均可解释为一种具有股性特征的投资产品 2、信托产品的股性设计要求及实现模式 * 优先级受益人通过浮动收益的获取，分享房地产开发带来的增值收益 优先级信托受益权的预期收益率 固定预期收益+预期浮动收益 固定预期收益率（期间分配）：固定比例【7.5】%/年 预期浮动收益率（到期分配） 封顶模式：优先级年预期浮动收益率=（平均价格*－基准价格*）÷基准价格×【10】%，但不得超过事先约定的比例【12.5】% 不封顶模式：优先级年预期浮动收益率为以下（a）和（b）中较大者：（a）=【10】%－优先级信托单位的年预期固定收益率；或（b）=【10】%×（平均价格－基准价格）÷基准价格 * *说明： （1）基准价格：是指目标地块上各物业类型的初始基准价根据实际各自销售面积加权平均而得。该价格为各方商定的价格，反映了各方对项目未来收益的预期； （2）平均价格：是指信托计划成立日（含该日）起至优先级信托受益权的预计到期日（不含该日）止的期间内，目标地块项下商品房的销售收入总额除以销售面积总额所得的金额。该价格反映了项目的实际销售收益。 2、信托产品的股性-资金募集端-固定+浮动方案示例 * 信托资金的进入方式的股性要求 受让房地产项目公司股权或向房地产项目公司进行增资 受让房地产项目公司的特定资产收益权（股性或股债结合型的特定资产收益权） 认购有限合伙的LP份额，通过LLP对房地产项目进行股性投资 信托资金的退出方式的股性要求 偿还标的债权本息：因信用增级原因而加入信托财产的债权所偿还本息足以支付优先级受益人的信托本金及信托收益的，信托计划正常终止 收购优先级受益权：次级受益人（一般为融资方或其关联方）承诺收购全部优先级受益权 信托贷款置换：在房地产开发项目满足开发贷款要求后，将股权投资或特定资产收益权投资转化成债务融资 认购次级受益权：承诺认购方认购次级受益权并交付信托资金，该等资金用于支付优先级受益权的本金及收益 购买选择权：在股性投资模式下，权利方（一般为融资方或其关联方）享有的在一定期限内决定购买信托公司持有的项目公司股权、信托公司持有有限合伙的LP份额或信托公司持有的特定资产收益权的权利 处置信托财产（标的股权、标的债权、有限合伙份额） 2、信托资金股性设计——资金运用端 * 信托公司 （受托机构） 实质融资方 或其关联方 优先级委托人 /受益人 项目公司 ①行使购买选择权，以 融资本金加收益/评估值 收购标的物等 信托利益支付 次级委托人 /受益人 收购价款 目标地块 【100】%持有 无关联第三方 ②实质性处置信托财产，不足部 分由实质融资方差额补足 优点：退出途径清晰 缺点：对实质融资方无强制约束力，依赖于实质融资方的信用 * 2、信托资金退出的常用方式——购买选择权 购买选择权的标的物： 标的股权 有限合伙LP份额 特定资产收益权 其他权益性权利 * 3、非债性集合信托计划存在的主要问题—流动性不足 流动性不足 现金流短期流动性不足是指当期信托财产收益不足以支付当期应付的税费、信托费用以及应付优先级受益人的当期信托收益问题 流动性不足产生的主要原因 现金流回笼存在不确定性、滞后性 房地产项目开发建设相对较长，在房地产物业销售前，可能出现现金流断层的现象 3、流动性不足问题的解决方案—流动性支持安排 扩大融资规模：信托计划设立时，多募集一部分优先级信托单位，作为流动性储备资金留存于信托账户 信托受益权的承诺认购：由融资方和/或次级受益人承诺在流动性不足时，认购特别类别相当于差额部分资金的信托受益权 信托受益权的赎回与申购：在信托计划出现净赎回 的情况时，由流动性支持机构申购相当于赎回与申购差额的信托受益权份额；当信托计划出现净申购的情况时，流动性支持机构可以卖出其持有的信托受益权 份额 贷款型流动性支持：在流动性不足发生时，由流动性支持机构向信托计划提供贷款解决流动性问题 * * 信托公司 （受让方） ②特定资产收益权转让 房地产企业 （转让方） ①持有 含义：是指合法享有特定资产收益的权利 权利实质：属于一种权利性资产，权利内容和权利特征可由转让方和受让方在合同中予以约定，具有很强的可塑性 特定资产 ②转让价款支付 ③特定资产收益支付 3、特定资产收益权 * 债性的特定资产收益权 含义：受让方合法享有相当于某一固定金额的特定资产收益的权利，即无论特定资产实际产生的现金流多少