惠阳·大亚湾海日之家项目策划报告 68p教学文稿.pptVIP

* 大亚湾开发区目前商业格局以“一新一老”双向延伸发展； 以北澳大道为代表的老城区商业圈，作为固有的一条商业较为密集的街道，商业以街铺形式为主，个体经营面积不大，依靠街铺延续性形成较为集中的商业区 以安惠大道为代表的城区延展区域，是较老城区商业晚兴起的商业街，主题形式仍以街铺连续延展，但与之不同之处在于，该条商业片区已经出现多个集中商业业态，目前主形式为超市 沃夫顿解读： 随市场需求的改变，老商业带在一定程度上将无法满足城市新居民的消费需求，安惠大道商圈的主打地位将逐步呈现，老商圈次之。现有两大商圈同样面临着西、北区人口逐渐入住形成新兴商圈的压力。 项目处于两个商业带交汇处，属双向商业带边缘，后期商业人流增加的变化性缓慢。但其目前商业价值将有增无减，如本项目及十字路口周围项目均运用良好，项目区域有可能成为未来大亚湾老城商业中心旺区 * 安惠大道/中兴中路 电器 18 餐饮 23 服务 8 便利店 6 烟酒茶 12 银行 2 美容 1 日杂 7 药店 3 培训 1 服装 6 化妆品 1 办公用品 5 地产中介 5 书店 2 五金 2 超市 4 复印 1 家居 1 电脑 1 摩托 1 美发 2 会所 1 业态种类：23类 业态汇总： 安惠大道商业带业态多以中型或大宗消费品为主导，其中包含会所及高级酒店等商务性配套，业态层次较高，所需求购买力优于老街商业带 * 北澳大道 儿童用品 1 凉茶 1 书店 1 食杂 9 餐饮 21 五金 5 复印 1 摩托 3 药店 8 便利店 4 电器 11 医院 4 服务 10 化妆品 1 花店 1 服装 26 音像店 1 银行 2 眼镜 3 厨卫 2 文具 1 日杂 10 美发 2 网吧 2 珠宝 2 烟酒茶 5 业态种类：26类 业态汇总： 老街商业较安惠大道商业带业态种类更多，但各类业态商品多数单价较低，具有明显的小商品型商业街特征，所吸引的消费者购买力低于安惠大道商业带，医院及文具、服装、音像类业态多于安惠大道，能够说明其吸引一大部分人口结构两端的学生、儿童人群及老年人群。 * 竞争型集中商业调研：①东方新天地 用地5331平米 总建筑面积71048平米 其中商业9209平米 住宅61875平米，分两期开发 楼体高度超100米 租金市场报价为： 一层100元/㎡，二层55元/㎡ ，三层45元/㎡ 根据现场考察，该项目目前意向招大型超市及百货，但根据实际情况来看，很难完成其目标业态。主要问题在于柱网分布散乱，一层入口偏小。无法达到超市及标准百货的货架摆放及动线需求。该项目未来的业态出来可能是以餐饮酒楼或休息类业态。 * * 竞争性集中商业调研：②美福购物广场 经营楼层1~2层 面积估算：约5000-7000㎡ 经营业态：超市 经营情况： 调研抽取： 百事、可口可乐两品牌，生产日期分别为 11年1月/10年12月 食用油（金龙鱼）大桶为10年7月，小桶为10年12月 （在二线以下城市，可乐及食用油分别代表年轻消费力及家庭消费力。可乐生产日期近于食用油日期3个月为正负零，进行比较） 美福购物广场属于投资型的个体经营超市，经营手段及运营水平较弱。从抽调对比中发现，该超市的购买人口应以非常驻的年轻流动人口为主，其群体收入水平不高。仍以基础性便利消费为主，着重体验度的需求较少。 * 竞争性集中商业调研：②三星购物广场 经营楼层1~2层 面积估算：约15000-20000㎡ 经营业态：超市 经营情况： 调研抽取： 百事、可口可乐两品牌，生产日期分别为11年4月/11年4月 食用油（金龙鱼）大桶为11年3月，小桶为11年4月 （在二线以下城市，可乐及食用油分别代表年轻消费力及家庭消费力。可乐生产日期近于食用油日期3个月为正负零，进行比较） 三星购物广场整体经营情况再大亚湾开发区算是较为好的的超市，从其生产日期可见，其走货量将其他超市要快很多，且家庭消费及个人消费分布较为平均。家庭消费客源较为稳定。 * 大亚湾目前零售不动产市场供应量较小，主要商业为类型住宅项目沿街商铺。因在整体项目运营中非主要产值来源，因此，商铺较少有面世销售。现有零售不动产类项目主体产品为社区配套类沿街商铺 项目 总体量 商业体量 商铺销售状态 四洲蜜方 85265平方米 街铺11间，约1000㎡售价约2.5-3万 二层集中商业约2000-3000㎡ 小型配套商业（未售） 皇廷波西塔诺 619586平方米 暂未公开 小型配套商业（未售） 蓝湾半岛 90107平方米 15000㎡ 全沃尔玛无销售 启航新时代 31476平方米 暂未公开 少量街铺 海天阳光花园 34000平米 7000平米 小型配套商业（未售） 东方新天地大厦 71048平米 9209平米 小型集中商业 丽郡 85981平米 1500平米-2000平米 19