保利地产成本控制管理.ppt(最新修正版）.ppt

 成本管理体系的梳理图1 作业过程成本控制（日常工作的成本管理） 成本管理体系的建立与实施 目标实施 目标实现 销售/客服 建造过程 策划/设计 目标建立 成本管理之基础 成本管理之实现 * 成本管理体系的梳理图2 成本管理之目标 成本优势 产品品质 开发进度 全成本管理的实现 管理规范/细则 流程/指引/表单 权责架构 绩效考核 管控体系 流程绩效 岗位绩效 业务绩效 盈利实现 * 五、保利地产成本管理每个阶段控制要点 成本控制 最终达到利润最大化 交付阶段服务 立项阶段 设计阶段 招标阶段 采购阶段 施工阶段 管理费 财务费 开发间接费 营销费 * （一）谁是对保利地产投资影响最大的阶段？ ——结论：项目立项决策是主要因素，设计方案优化是关键因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影响投资的程度（%） 项目进展时间 项目决策 初步设计 技术设计 施工图设计准备 施工图设计 施工阶段设计变更、发包 设计 招标、发包 设计要求改变（设计标准、平面布置等） * 项目立项决策阶段需要注意的问题： 1、定位是关键。 不要为立项而立项，应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有优势的项目； 重点对市场现行售价和预期走势进行准确的调查判断，确定目标售价。 2、技术可行性分析是前提。 对产品定位要建立在技术方案可行的基础之上。 3、土地获取成本优势是项目成功之本。 土地价格无论以何种方式取得，均应事先做到心中有数。 * （二）关于设计阶段的成本控制 科学合理的设计可以降低10%的工程造价，以下是控制设计的五大策略： 1、实行设计方案的招投标，优化设计。 2、实行限额设计，有效控制造价。 3、加强对设计图纸的会审与审查。 4、深入应用价值工程原理。 5、采用合同措施，有效控制造价。 * 这个阶段要特别注意以下几点： 保利地产首先是做产品，不是做作品，要以挣钱为目的。克服重技术、轻经济的思想。 成本型城市（如武汉、长沙、南昌等）要永远关注核算和控制，对设计成本优化要放在第一位。 产品型城市（如北京、上海、广州、深圳等）在关注核算和控制的前提下，可以进行价值创新。 在同一城市也应特别注意产品型地块（如珠江新城）和成本型地块（如西子湾）的差别。 * 正确运用限额设计 所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计。按照批准的初步设计概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资不突破。 （国际广场案例） 限额设计的对象：它可将上阶段的设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，后分解到各单位工程和分部分项工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制管理。同时也实现了对设计规模、设计标准、工程量与概算指标等各方面的控制。 * 正确认识设计阶段成本优化 传统建筑设计院，并不能帮助保利地产企业全面控制设计阶段的成本！中国大陆设计管理条块分割严重，保利地产设计管理范围远远大于传统的建筑设计院。 保利地产设计管理思路：作为保利地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向延伸，一是土地规划、设计性质的整合，二是甲方另行委托的二次设计和选材用料。 保利地产企业现在需要的是精细的设计管理优化。 * 设计阶段的造价控制和知识积累 1、合理确定地下室面积比例：天津项目：原设计地下室建筑面积约15万平米。经优化后地下室部分减少建筑面积约2.5万平米，按每平米2500元估算，总价减少约6250万元，现正进行进一步优化，通过抬高地下室标高等方法，减少支护和土方工程量进一步节约造价。 2、方案选择和优化：国际广场钢结构：SOM设计方案约1.4万吨，经过优化设计，总用钢量减少为7000吨。主要优化工作为：对从底到顶保持同样截面尺寸的柱按受力不同分段选择截面，减少钢材约5000吨，在钢支撑的设计中，通过复核SOM提供的计算，在国家规范许可的范围内降低部分安全系数，减少钢材用量约2000吨，合计约7000吨，按每吨约1万元计算，减少造价约七千万元。 * 3、结合公司已有结算、材料设备选用的经验数据进行设计。 中环广场铝合金门窗定位及材料选择：铝合金门窗价格主要由铝型材、玻璃及五金配件组成，其中铝型材表面处理有阳极氧化、电泳、粉末喷涂、氟碳喷涂、喷涂料是否加金属粉等不同，前三种价格差别不大，氟碳喷涂增加约6000元/吨，按门窗面积每平米6kg计算，增加造价约36元/平米。 使用经验数据复核设计及施工管理：例如中环广场的市政排水管，图纸标识为塑钢缠绕管，经了解双壁波纹管和塑钢缠绕管，价格相差约4倍，公司也很少在小区内使用，项目部在图纸审查时将设计变更修改为双壁波纹管。 * 再如干挂石材和湿贴石材的费用