成都东大街写字楼提案139P研究报告.ppt

写在提案之前：;在东大街与海椒市接壤之地， 传统老居民去聚集之地，一座外形光鲜的写字楼耸立于此， 每天往来买菜的老妈妈在楼下三五成群的聊天， 菜贩往来穿梭于此，一派繁华的景象……;NO！不会的，我要的不是这样的房子！;带着问题看项目;东大街改造 ;政府宏观规划 ;政府的东大街改建工程正式启动，庞大的土地放量， 金融商务一条街的定位无疑都给我们规划了一个优美的蓝图， 九龙仓带着港资的身份站在我们前边， 或许他会喊：我们领导这座城市的商务未来； 东方正红在后，未来，尚无可遇见， 唯一能想象的，接壤东大街，一座庞大的城市在我们身边拔地而起…… 可以确定的是，我们的未来，很一大部分需要这些巨无霸的带动，未来可待， 但消费者不待，我们可以用多少时间来预热这个看似成熟的市场？;我们预估我们可能的销售速度;明年三月项目开盘 年初广告启动，前期商务建立产品形象 住宅部分进入市场快速回收资金， 总体量6万方，预估均价7200元/平方米 预计销售周期5个-8个月，年底预计回收资金4.5个亿左右 住宅上剩余100套左右的时候商业推广开始，预估10月推广开始;10月商务推广，参与房交会 11月商务部分正式入市场， 由于商务部分的销售需要工程进度的支撑， 预计销售周期在2年-2年半左右， 预计回收资金5亿左右，;我们或许应该仔细思考，作为开发企业的我们，真正要的是什么！ ;怎样实现快速的销售并实现下一个项目的快速启动？;我们建议：项目地块的物业形态以精品住宅为主，辅以部分配套性商业;优势 在短期内建立一个特有的市场形象，保持市场高感度 实现年度进入尾盘，快速回收资金7-8亿左右 年底争取在主城重点区域再竞拍80-100亩的地块，同时快速开发，增加市场影响力;目标：做精品项目，完成快速的资金积累，专一项目打造， 建立品牌高感度，为以后的企业品牌发展建设打下良好坚实的基础。;当前房市风云变换，大型开发企业抢占滩头，临近成都300公里之外的两个本土龙头开发企业“龙湖”、“金科”相继进入成都，港资企业虎视眈眈，小型开发企业道路越走越艰难，资金、规模、品质成为三大难题，我们要从市场上脱颖而出，必须快速积累资金，做小而精的项目，以量冲关注，以期赢得市场，以抗衡市场的竞争态势！;先做命题作文;拉动城市欲望;卖点梳理分析;位于成都市核心地段，口岸优势相当明显，周边生活及配套设施相对便利和成熟； 市民对区域位置的敏感度较高，可尽快缩短项目与目标市场的心理距离； 立体路网，整体通达性好，利于做足项目开发价值； 规模适度，利于以“适用性”作为产品的卖点进行针对性推广； 项目规划、设计比较合理，目标明确。 政府规划，区域远景增值潜力旺盛；;也看到一些不足 ;东大街与二环交接点，金融大道桥头堡垒 商务写字楼与公寓互动效应，城市精英住宅群落 东大街未来标志性建筑之一 互动式商务领地，商住两用基地平台，投资与 中产发展基地并存空间 ;从产品到概念;对目标群体的鉴定;个人购买者和小型公司 来源: 1 ）一般为服务、贸易、高科技、个性化服务、地产、网络、广告、合伙人制企业。 2）高级白领、金领阶层、小企业主，高成长性小公司。 特征：预期收入高，对事业和生活有强烈野心的人，勇于接受挑战。 购买目的： 投资及自用。或满足对这一地段居住或占有的特殊情结，政府规划远景，未来升值潜力，部分冲动购买。 影响购买因素： 1）较好的使用性能：外观风格国际的建筑、交通方便、有智能化商务平台、个性化的服务。能为企业运作带来更高效率。 2）身份标记：希望借助现代化国际化的区域商业定位、同处一楼的国际性大企业为企业或个人带来的品牌价值的转移。 3）财务考虑：强调性价比，想以最小成本博取尽量大的效益，强调资本的增值能力。好转手、好出租的低风险的、简便的投资产品。;关于购买动机的明确的判断 没有什么人会因为单纯的居住动机或办公需求来购买我们的产品。突出其使用价值的目的并非针对使用，而是做为交换价值的支撑。我们所有的一切推广，需要将产品塑造成为：;那么什么是他们的共性？;从社会主义公有制，到现在宪法对私有财产的保护。 我们清楚的看到这个群体的共同特征是 对有效资产的强烈占有欲 它，构建了一切物质与财富的梦想的基石，也是这个时代的脉动所在;对城市的私有宣言，对财富的增值宣言 投资者心深处的欲望宣言 创造城市价值的同时 城市反馈以其财富与荣耀;我们的主力消费者都有绝对的重复性—— 投资者;我们或许可以开创一个新世纪;空间是一种结构，我们解构空间，进行重组，使之成为我们理想的房子，不管住宅还是商务。于是，空间与结构成为这次标志的主体构成部分。长方体的框形昭示建筑的轮廓，菱型结构让图形整体感更为稳固。 标志所承载的目的是第一时间产生视觉印象，传递产品可能的形态，进而产生高记忆度，我们的目的，是希望