成都地铁天府广场商业定位规划评估报告（61页）教学教案.pptVIP

2007-7-23;天府广场;项目简介 ;占地面积 46000 ㎡ 地下主体建筑面积 90000 ㎡ 下沉式广场建筑面积 10000㎡ 自行车停车场建筑面积 2620㎡（场位1720辆） 负一楼商业面积 23114 ㎡ 净高3.8米，装修净高3.0米，通道宽度 10米 ，柱距10米 广场有自动楼扶梯：15部，其中出入地面12部 5台电梯，出入地面2台（无障碍设计），其余3台为货梯 广场有11个地面出口，8个过街通道。;地下主体土建工程： 2006年5月 地下工程机电设备工程：2006年6月 地面广场景观工程： 2006年6月 附属配套工程过街通道：2006年8月 地铁通车时间： 2010年;天府广场地下负一层商业部分 定位规划、营销推广、招商代理、运营管理; 通过详尽的市场调研及近期对本项目所在区域市场所作的针对性调研，结合商户和消费者访谈结果，项目组对于天府广场商业定位规划，提出完整方案供决策。;—集数码体验中心、休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的城市会客厅;我们认为“城市客厅”的主题定位 符合本项目长期的可持续性发展。 ;第二部分 定位规划依据;整体定位依据;地段—政治、经济、文化中心;天府广场作为成都的政治、经济、文化、交通枢纽中心及成都著名旅游景点，集多种功能于一身，吸引国内外各个阶层的人群，决定本项目的目标消费群的全层性。;周边商业以百货为主，为了降低经营风险，确保投资回报最 大化，本项目业态规划应与周边商业错位经营，业态互补。;从目前情况看，成都地下商城（如顺城街人防工程）整体经营状况都不理想，市民对去地下商场消费尚不习惯，在业态规划上需考虑引导、转变这种消费习惯。;地铁因素—带来的大量人流;通过前期对国内外地铁商业调研，有如下定位规划参考经验： 地铁商业物业需要与地上商业形成业态互补，否则仅依靠地铁商业单体项目进行自营自存将无法保障地铁商业长远稳健地发展。 地铁商业因其特殊的交通载体及地下物业的局限性决定了很多商业业态不适合在其内经营，只能适合小件、冲动性、便利性商品与服务。 地下商业因其弱势于地上商业，所以在定位上一定要保持有???与地上商业的特点，否则无法与其竞争，也无法有效吸引消费者。;1. 客厅释义;北京天安门广场;深圳市民中心广场;青岛汇泉广场;2.寻找成都的客厅 作为成都的城市客厅，应该是： 代表成都生活形态 展示成都发展水平 彰显巴蜀文化底蕴 象征成都精神风貌;;天府广场是成都的几何中心 天府广场是成都的政治经济文化中心 天府广场是成都的交通枢纽中心 天府广场是成都知名旅游景点;客厅; 综上所述，天府广场具有不可复制的地理优势，不仅是成都的交通枢纽，更是成都的政治、文化和旅游的核心区域，是一个承载着整个四川人民的集体智慧和巴蜀文化精髓的文化场所，同时也向来自五湖四海的游客展示四川的深厚文化和城市风貌。所以我们将天府广场定位为成都的城市客厅是准确和适当的。;数码体验＋休闲＋娱乐＋特色餐饮（约占70％） 购物为辅（约占30％）;业态规划依据;序号;天府广场附近春熙路、盐市口、骡马市三大商圈业态主要以百货和超市为主，商品档次覆盖了高、中、低各个层次 ，超市、百货等业态已接近饱和，而如数码体验中心、休闲、娱乐、特色餐饮等业态则明显不足，存在一定的市场空缺，从错位经营，业态互补的角度考虑，天府广场业态规划应主要以数码体验、休闲、娱乐、特色餐饮为主。;目标消费群;营业面积有限，难以形成规模经营;; 天府广场是四川的政治、文化、经济中心，是成都交通枢纽中心，不应当属于一部分人或某一阶层的人，它不仅属于成都市民，更属于全体四川人民，甚至能辐射全中国。 ;第三部分 方案具体规划;数码、运动体验、休闲、娱乐、特色餐饮为主（70％）、购物为辅（30％）;目标品牌;广州流行前线－中国最成功的地下青年商城;方案评估;3.评估标准：总分100分 对天府广场本身品牌的影响（满分15分） 对天府广场整体形象的促进（满分15分） 经济效益（满分15分） 项目操作的招商、营运难度（满分15分） 商业的可持续发展性（满分10分） 对天府广场周围商圈的影响（满分10分） 从群众和供应商的角度（满分5分） 对客流的吸引程度（满分5分） 对天府广场功能配套的完善（满分5分） 从项目本身物业分析（满分5分）;4.评分规则： 方案以此10条标准来考量，重要的标准以15分为限，其他标准以10分或5分为限，根据天府广场项目特点及定位规划方案自身特点给出每项得分，最后累加得出最终得分