成都琴台路原3508厂地块项目发展预判报告知识讲稿.ppt

63 三级市场基本信息统计 调研楼盘 冠城花园、长城花园、福华新起点 、彩虹花园、现代城、武候南苑 、锦江时代花园 07年供应量 07年全年改该区域二手方约有3000套住房待售，约有4000套房源待租。 去化情况 区域月成交量旺季约1000套，淡季约300套。 07年整体看来区域二手房销售共成交约套，租赁成交约套。 价格涨幅 04～05年开盘项目当期销售均价集中在3000～3500元/㎡，07年交易均价集中在7000～8000 元/㎡，涨幅为130％。其中长城花园02年开盘均价2800元/㎡，04年开盘均价3600元/㎡， 07年均价突破10000元/㎡，涨幅为205％～250％。 租金水平 精装130～150 ㎡ ，套三月租金水平主要集中在3500～4000元/套；而全装房则集中在13000～3200元/套。 精装套二月租金水平主要集中在1800～2000元/套；而全装房则集中在1400～1600元/套。 购买情况 二手房市场最为畅销的是套二，70－80㎡的户型，总价60万左右。其次为套一， 50㎡左右的户型，总价在30－40万。 主要用于投资，占70％。 客户来源主要为成都以外的客户，集中在达州、遂宁、南充等川北地区。 租赁情况 畅租赁户型主要集中在套二及套三户型。 大部分用于自住，锦江时代花园为特例，90％用于办公。 供需比 全年二手房供销比大约为5：3 全年二手房供租比大约为1：1 64 信息分析小结 畅销户型总结： 二手房市场最为畅销的是套二，70－80㎡的户型，总价60万左右；其次为套一，50多㎡户型，总价在30－40万。 购买者大部分为外地人士，购买用途主要用于其融入成都市区后的自住，其中70%人群有潜在的投资需求，对未来物业升值抱有较高期望值。 月去化量分析： 片区内房产中介商估计25家左右，旺季时一家能成交7，8套，淡季时1，2套。 07年12月央行出台“从紧的货币政策”，08年1月正是实施以后，普遍反应成交套数相当少，几乎没有。 二手房热点楼盘配套分析： 除长城园绿化景观做得好，冠城花园2期、现代城有网球场和游泳池等配套设施外，其 他楼盘小区仅有少量绿化，无其他配套。 购买客群： 目前该片区的客群主要来自成都市以外的区域，主要是达州、遂宁、南充等川北地区 的客户。客户的职业主要是政府官员以及一些企业主等。 65 区域供需分析总结 大套三及套四 区域供需结构 本案区域供应总量约为45万方，其中新房14.63万方，三级市场供应约30万方。其中力迅项目的216套酒店式公寓暂未发售。 总供应约4400套住房，其中1400套商品房新房，3000套三级市场房源。 07年1月中旬至08年1月上旬，区域共有4183套住房的需求。 66 区域市场发展开发环境总结 综合以上，我们对有如下总结： 从开发格局上看，建筑高度不端刷新，由高层逐步向超高层发展。 区域物业发展水平在旺盛的需求下不断超越，城市豪宅呼之欲出。 客户群以项目所在区域及成都周边二、三级城市客群为主，以自住为主要需求特征。 价格已经突破万元均价，逐步向12000～13000元/㎡逼进，并且具备更高的上涨空间。 住宅销售目前以占据区域优质资源及配套的三级市场房源为主体，品质新盘同样得到市场追捧。 67 供需分析篇 宏观市场认知 区域功能认知 项目地块认知 供需特征认知 项目发展预判 一环内中心城区供需分析 项目周边在售楼盘分析 区域三级市场现状分析 项目未来竞争格局分析 同类典型项目分析 项目总体竞争策略 68 项目未来面临的竞争环境 本项目区域由于土地供应量稀缺，2007年新开发楼盘仅有78号观邸和凯旋门两个项目，且凯旋门新近亦已售完。短期内也不会出现大规模的新盘供应。 由于本项目地段的特殊性，我们应将竞争视界放宽至一环内高品质社区而非仅限于项目区域；同时，成都市旧城改造进程中逐步清理出来的土地供应也对本项目的未来发展造成重要的竞争影响。 因此，以下章节将首先从城区内重要的旧城改造项目和一环内供应的同类楼 盘两个层面入手，分析本项目未来竞争环境，寻求对抗策略。 69 旧城改造项目一览 “攀成钢” 项目 中铁二局旧城改造项目 市级文化中心 涉外商务区 成百地块旧城改造 东大街时代豪庭 “CBD旧城改造项目” 以商务为主基调；以高级写字楼、高级酒店、商场为主要物业。 以居住为主基调；以高档电梯住宅为主要物业；以特色商业街和酒店为主要配套。 本项目偏重于后者。 70 商务基调项目特征分析 项目 市级文化中心 “CBD旧城改造项目” 涉外商务区 成百旧城改造 地段 天府广场 陕西街 大业路 东大街 规模 —— 170亩，103万㎡ 28.76亩，19.09万㎡ 82.29亩，47万㎡ 核心物业 成都市博物馆